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§第9章 房产投资（第3页）

9。不看家具看空屋。家具是一种实用品，但也可以是装饰品。只有考察搬掉家具之后的空屋，才能考察到最真实的房屋质量和布局。

10。不看地上看天上。意思是说，如果地面不平、毛糙，还可以通过装修来弥补；如果天花板和墙角有渗水，那就麻烦得不得了。

11。不看客厅看厨卫。现在的房屋都把客厅造得大大的，很漂亮，而实际上厨房、卫生间里集中着所有的水电煤系统，这里的问题更多。

谈完了现房再来谈二手房。这些年二手房交易同样非常火爆，不亚于一手房。尤其是一些地理位置好、交通便利、环境成熟的二手房，其交易价格甚至要高于现房，并且自住、投资两相宜。

所谓二手房，按照国家规定的严格定义，是指相对于开发商手里的商品房而言的房地产产权交易二级市场，包括产权明晰、已经经历过一手买卖之后重新上市交易的商品房，以及允许上市交易的二手公房如房改房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

二手房同样具有眼见为实的特点，但是在购买时与投资一手房还是有诸多不同点的，这主要表现在：

1。地理位置最重要。地段好的二手房，无论自住还是投资都是占优的。自住交通方便、周围设施配套好，用于出租租金收入也更高。

2。房屋质量看周详。有些二手房建成时间较久、使用时间较长，要特别关心其管线老化、走线不合理、墙体爆裂、天花板漏水等问题。

3。户型面积要选好。早期的80式二手房面积普遍较小、通风采光有问题，但由于其房屋面积小，所以投资总价较低；之后建成的户型一般就比较合理了，但是其总价也会上一个台阶。

4。房屋产权验仔细。二手房买卖要特别关注是不是存在产权不清问题，一定要对方提供产权证书、身份证书，并且仔细看清房产证上的面积是多少、有没有产权抵押以及房产共有人。

5。装修结构弄清楚。有些二手房已经经过多次装修，原有结构已经遭到破坏，购买时对这些细枝末节的地方要搞清楚，这样今后如果要重新装修的话，才会减轻不少麻烦。

6。屋内配置细查看。有的二手房在买下时必须和屋内的部分配置如沙发、橱柜、热水器等一起买，这时候就一定要仔细查看这些物品是否对你还有用，然后再算一算它们的价钱是否值得。决不要贪图一时便宜就答应下来，否则很可能会得不偿失的。

7。物业杂费看真切。仔细了解这二手房的物业费、水电费、燃气费、电梯费、数字电视费等是单独抄表还是集体分摊，是上门收交还是自己去交，以及物业公司提供哪些服务，这样便于判断投资价值。

8。探访邻里有必要。购买一手房时你不一定有条件了解到邻居，买二手房就有这个条件了。这关系到日后你的居住生活状态，所以非常有必要观察一下周围邻居的生活水平和社会层次，打听一下房屋质量。

9。买卖价格好商量。二手房交易价格非常市场化，买卖双方都在博弈，成交价格更具灵活性。当然，这些都需要施展你的谈判技巧。

10。“乘人之危”可原谅。二手房的出售方通常是因为人要出国、病人看病、扩大面积急需用钱等，都是因为急需现金才脱手的，所以这时候“乘人之危”压低一下房价也是很好理解的。

11。中介公司要找好。买二手房与买一手房相比，在选择中介公司方面具有更大的余地。整个二手房买卖过程有七八个步骤，通过正规中介公司来操作，各环节会把控得更好，一系列过程下来既轻松又放心。

【一本书读懂投资学】

无论购买现房还是二手房，不同投资者会有不同要求。上班族要考虑交通方便，有孩子的要考虑附近是否有学校，老年人要考虑环境是否安静、产权是否清晰，因为接下来可能会涉及到遗产继承问题。

怎样投资期房和尾房

所谓期房，按照国家规定的严格定义，是指还没有竣工的房产，也就是还不能领取房产证和土地使用证的房产。不管这种房产有没有造好或者有没有人住，都叫做期房（香港人称之为“楼花”）。

投资期房时要注意以下几点：

1。先下手为强

房地产项目开发投资大，所以开发商总是愿意在项目开发初期就开始出售期房，把它作为一种融资手段，以便争取提前收回部分现金、减少自身的资金流动风险。而作为一种回报，这时候它推出的认购价和开盘价都比较低，一般会降低10%甚至20%以上。

不用说，这时候购买期房不但能在价格上得到更多实惠，而且容易买到比较理想的户型、朝向、楼层。而且，户型也具有投资价值，户型好的房产将来的舒适度高、升值空间会更大。

2。避免受开发商花言巧语迷惑

开发商在销售期房时都有一套策略，就是专门针对你想要的说，所有概念炒作都是围绕这个来进行的。所以对于开发商承诺的位置、楼距、学校、会所，尤其是社区氛围、物业管理等，不能仅仅凭开发商描述，而要进行实地考察。以怀疑的态度去求证，更容易得到真实结果。

3。检查开发商的资质和项目合法性

房地产开发的时间跨度长，如果开发商的实力不够，将来成为烂尾楼也说不定。所以一定要确保投资项目的真实、合法，避免上当受骗。

这时候主要是查看开发商是否具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书，并且是否在资质规定的范围内进行开发，如必须有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，并且要签订国家工商行政管理总局、国家城乡和住房建设部制定的商品房买卖合同（示范文本）。

4。购房流程符合规定

正确的流程是：首先签订认购书，交纳定金，确定房产楼层、地址、户型、房号、面积、单价、总价、付款方式、认购条件等；其次是签订买卖契约，即按照认购书中规定的时间、地点签订商品房预售契约，这是整个买房过程中最重要的一环；接下来是预售登记，即要在签订契约后30天内到所属房屋土地管理部门办理预售登记，同时交纳印花税，这样这份契约才具有法律效力；最后是按照契约的有关条款约定，付清房款，这样交房时就可以签订管理公约、办理入住手续了。

5。留意房产是否被抵押

购买期房时除了要查看房屋预售许可证外，要特别留意自己想买的房产是否已经被抵押出去。要知道，已经盖好的房子尚未预售出去时被抵押出去的可能性是存在的；即使期房销售仅仅是不像开发商所说的那样，最终也可能会影响你的投资预期。

所谓尾房，是指房子还剩最后几套没有卖出去。这时候的房屋预售许可证通常已经过期，可是房产证又没办法办下来。这种“无证”房产能不能买？各人的观点不一，因为事实上最终总是会有人买下它的。

投资尾房时要注意以下几点：

1。尾房并不一定是最差的

俗话说：“拣掉卖尽”。意思是说，最后剩下的总是不好的。其实，尾房并一定是最差的，也有最好的，关键要看你的运气如何。

最好的尾房，是指开发公司本来准备留给关系户的，现在它的使命已经完成，所以可以公开对外出售了；最差的尾房，是指这些尾房是其他投资者拣剩下来的，无论是楼层、朝向、户型、面积大小都可能不是很理想。但无论是最好的还是最差的，开发商都有一个心理，那就是整个楼盘销售将要结束或者已经结束了，这时候要尽快卖掉它们，以便更有效地盘活资产，腾出精力来去开发另外的楼盘。

不过这两种尾房的结果可能不一样：最好的房产这时候的价格或许并不低，尤其是在当前房价不断上涨的背景下，它的价格上冲有一个惯性；最差的房产价格可能不会高，因为开发商的目的是要尽快把它处理掉。但无论是最好的还是最差的，投资者这时候都要善于砍价，要知道，砍下去的部分就都是你将来的投资差价。