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§第9章 房产投资（第2页）

一是房产价格的上涨幅度能否大于通货膨胀率。撇开房产交易费用不说，假如年通货膨胀率为5%，购房资金中有70%来自住房贷款，而住房贷款的年利率为6%（另外30%的自有资金不考虑机会成本），那么这时候的房价上涨幅度至少要每年达到5%+6%×70%=9。2%才能保本。房价前几年上涨速度过快，今后的上涨速度连同租金收入在内还能超过9。2%吗，谁也不知道。

二是房地产市场的发展离不开政府政策调控，而今后政府在土地政策、住房保障政策、住房信贷、物业税开征等方面究竟会出台什么样的措施，谁也吃不准。各种调控政策的出台，都会增加房产投资的成本和风险。

资金变现很麻烦

房产投资与股票投资相比，资金变现很麻烦。如果是股票投资，在键盘上敲几下股票买卖瞬间就完成了，可是房产买卖非常麻烦，尤其是要想变现，一下子还未必能变得了。

买入房产时一会儿要交这个费、一会儿要交那个费，尤其是装修时要摊上一系列麻烦事。在出租房产时，各种各样的房西会给你创造不同的烦恼，让你应接不暇。在出卖房产时，你要没完没了地陪人看房、一遍遍地和人家讨价还价，交易成本也要比股市高得多，什么契税、印花税、营业税、个人调节税等等，让有些人听了就眼花、心烦。

物业税就像一只“一直不掉下来的靴”

从对房产市场的调控看，政府的意图是既不希望它有过多泡沫，又不希望它完全没有泡沫（否则这部分资金就要流向股市、在股市中形成泡沫）。所以你能看到，这些年来政府出台的房地产调控政策不可谓不多、干预力度也不可谓不大，但开征物业税这最致命的一招却迟迟不肯出台，由此可见一斑。

理论界纷纷认为，其他调控政策只会增加房产投资的交易成本，而这些成本在目前来看都会因为房价的上涨而被完全覆盖的，只有物业税的开征会对房产投资构成“灭顶之灾”，因为这种物业税实际上就是财产税，其震撼力绝不会小于在证券市场上开征资本利得税。

房价和租金走势相背离

这些年房产价格上涨得快是事实，可接下来的问题是：如果你买房是用于自住的，这种价格上涨实际上对你来说是纸上富贵、并不会增加现金收入；如果你买房是用于投资的，那么你的直接收入主要取决于房产租金高低。而奇怪的是，虽然房产价格在年年上涨，可是租金收入却停滞不前，想让你通过赚取租金价差越来越不现实。

究其原因在于，这些租金收入从相对意义上看实际上是下跌的，有的在扣除了物业费、中介费、空置费等各种各样的成本费用后，实际年收益率甚至还不到2%，根本谈不上什么投资价值。

说到这里，有必要重点阐述一下房产投资回报率的计算方法，因为这涉及到投资者如何来衡量这种投资方式是否合算的问题。

房产投资回报率的计算方法很多，但最有道理的是以下两种：

1。租金回报率法

计算公式是：

税后月租金－按揭月供款

租金回报率=―――――――――――――――×12

首期房款+期房时间内的按揭款

容易看出，租金回报率越大，表明这处房产越值得投资。这个指标已经考虑到了房屋租金、房屋价格以及前期的主要投入、资金的投入产出比，但没有考虑资金的时间成本，可用来估算资金回收期长短。

2。租金收益比较法

以下是国外专业理财公司评估物业投资价值时最常用的一种简单方法，计算公式和结论为：

租金年收益×15年=房产购买价，表明该房产物有所值

租金年收益×15年＞房产购买价，表明该房产具有升值空间

与此同时，国际上还有一种虽然不是很专业，却完全适合普通投资者用来衡量房产投资是否合理的方法，计算公式和结论为：

租金月租金=每平方米房价×房产面积100，表明物有所值

租金月租金＞每平方米房价×房产面积100，表明具有升值空间

用上述国际通行的公式进行计算会发现，目前我国绝大多数房产租金收入的回报率是达不到要求的。

【一本书读懂投资学】

房产投资风险与股市投资风险有相同之处，只不过它们的变动周期和表现规律有所不同。千万不要只看到前几年房价上涨速度过快就忘乎所以，而要记住任何投资市场都不会有只涨不跌的道理。

怎样投资现房和二手房

所谓现房，按照国家规定的严格定义，是指已经领取房产证和土地使用证的房产。购买这种房产时不需要查看“五证”，只要查看房产证和土地使用证就行了；签订买卖合同时也并不一定要用“商品房买卖合同范本”。投资现房的最大特点是眼见为实，需要投资者眼光敏锐、行动果断，但又不能心血**，否则买下以后想反悔就难了。

投资现房的注意点主要有：

1。不看白天看晚上。只有晚上去看房，才能切身感受到入夜以后附近有没有噪音源，照明、安全情况怎么样，这在白天是看不到的。

2。不看晴天看雨天。房屋是不是漏雨、墙面是不是渗水，只有下雨天能看出来，而且最好是在黄梅天一连下了好几天雨后去看，这时候一看一个准。

3。不看建材看格局。有些样板房宣称它用的建材如何如何漂亮，其实这远远没有房屋格局来得重要。房屋的使用功能是由格局决定的，这就是买方特别强调户型的理由所在。

4。不看墙面看墙角。墙面面积大，容易做平，不容易显示出房屋质量的高低来，而从墙角转弯处去考察是否平整、龟裂、有无渗水，这才是更关键也是更重要的。

5。不看装潢看做工。一般来说，新房的装潢总是很漂亮的，可是当这股新鲜劲过去以后，墙角、窗沿、天花板等处的做工是否细致，才会决定装修质量高低，这些地方同样是你进行讨价还价的筹码。

6。不看窗帘看窗外。如果你在室内拉上窗帘，就等于把整个一面墙连同窗外的通风、采光以及排气管隐患等等全部遮挡掉了。只有打开窗帘才能“说亮话”，看看这方面的环境是否合乎你的要求。

7。不看电器看插座。电器插座比电器更重要，电器坏了可以修，而如果电器插座有问题，很可能会直接危及到人身安全。还有电源开关问题，开关虽然小，但由于要反复使用，所以质量问题更重要。

8。不看电梯看楼梯。在既有电梯也有楼梯的房产，虽然平常使用得更多的是电梯，楼梯是备用的，但一旦发生险情楼梯才是逃生之路。