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§第9章 房产投资（第4页）

2。寻找房源很重要

哪里有尾房，投资者往往并不清楚，所以可以通过以下途径寻找：一是直接到售楼处去问询；二是到开发商设置的尾房销售机构去查询，如房屋中介、广告媒体等；三是网上查询，有些开发商在销售量达到70%以后就会撤走销售人员，改为在网上发布尾房信息。

3。学会正确区分和鉴别

得到有尾房出售的信息后，要学会正确区分和鉴别，目的是要防止虚假信息，避免买到一连串的诉讼纠纷。这方面的技巧是：

①查验开发商的资格、证件，学会分析比较该楼盘的品质优劣。

②判断并区分尾房与烂尾房、一般空置房，这一点非常重要。如果是尾房，说明它只是还没有卖出去，问题还不大；如果是空置房，则要进一步分析它究竟是销售不畅造成的积压，还是因为手续不全、拆迁周转、历史遗留问题造成的闲置；如果是烂尾房，那麻烦就更大了。

③既然是尾房，你就不能对它要求过高。关键是从房产的地理位置、价格、楼层、户型、朝向、社区环境等方面进行衡量，看你最看重的地方它是不是都能达到要求，如果是，那就行了。

④根据自己的经济承受能力，在多套尾房中，选择最符合自己要求的位置、价格、楼层、户型。

⑤注意尾房还剩下多少保修期限，以防日后产生纠纷。

⑥即使你非常看好这套尾房，也不要在对方面前暴露出强烈的购买欲望，这对你接下来的讨价还价会很有帮助。

【一本书读懂投资学】

投资期房和尾房与现房相比各有利弊。一方面，投资期房和尾房可能会存在更多风险；另一方面，期房和尾房买得好会带来更多获利。非常重要的是，一定要签订正规的商品房买卖合同，以规避风险。

怎样投资门面房和待拆迁房

所谓门面房，又叫商铺，确切地说是那种开在马路旁的经营用房。

门面房投资是一种高投入、高产出、高风险行为，这里的关键是要规避投资风险；而能否规避投资风险，主要取决于你的综合把握能力。从目前各地的发展现状看，社区商业项目正在取代商业中心的门面房销售，从而成为商业地产市场的走俏产品。

投资门面房要注意以下几点：

1。要有超前意识。成熟地段的门面房当然也能投资，但价格已经很高了；专门为新建市场、小区配套的门面房价格则要便宜得多。如果你有超前眼光，在新开发的小区或新城区地段投资门面房，由于建设初期这些地区人口密度小，价格会很便宜，几年之后经济快速发展后，这种区位的资产升值潜力反而会更大。

2。要抢占要地。不用说，要地就是指这个区域性地段中最重要的位置，具体地是指人口密度最大、人流量最多、消费能力最强，人口结构、消费结构、商业设施网点及其结构、配套设施等都是最好的地段。

一般来说，商业地段可以划分为核心圈层、次核心圈层、外圈层、影响圈层等多种，门面房投资应当首选核心圈层。它的特点是，半径在250米，不超过500米，周围地区的公交线路都可到达，这种地段适合经营任何商品；而如果投资其他商圈，一般只适合开专卖店。当然除此以外，车站码头、专业市场等人流量大的区位投资价值也较高。

3。要讲究微观环境。这主要是指临街、临巷铺面的选择。目前我国城市住宅的集约化发展，已经形成了一个个颇具规模的居民小区，住宅社区化发展趋势越来越明显。在这些住宅小区中，“家带店”式的商业店铺如小餐馆、平价超市、小型连锁店、发廊、药店、诊所等，无论投资业绩还是经营业绩都不错。并且还有这样的特点：面积在三五十平方米的门面房，其投资效益比面积大的更好，更容易对外出租和收回成本。

4。投资门面房要善于“养”。俗话说，“一铺养三代”。这当然指的是投资后期，而在投资之初尤其是投资在新开发区的话，这时候首先要学会“养”铺。道理很简单，即使每天都下蛋的老母鸡，也有一个从小鸡成长为老母鸡的过程。

尤其是在当前房地产调控政策不明朗的背景下，无论是选择投资方向时还是在投资后，都要善于针对纯投资性的大型市场、现有商业项目尤其是小型商业社区项目，等待商业定位和商业氛围的形成。也就是说，这种门面房一开始的经营、对外出租形势可能不是太好，但只要假以时日就可能会形成火爆局面，要经得起这种时间考验。

5。门面房投资收益能一举多得。投资门面房的收益来自两方面：一是门面房自身的升值空间，二是对外出租收取的租金收益。随着时间的不断推移，这两种收益都会得到上升的。

除了投资门面房外，投资待拆迁房即看准旧城改造的规划和进程提前买入将来要拆迁的房产，然后等待拆迁时得到很优惠的补偿，把它作为投资收益，也是一种不为普通投资者所重视、却又是非常可取的投资渠道。需要注意的是，这要求你对城市建设的发展和规划有所了解。

投资待拆迁房要注意以下几点：

1。了解当地长短期城市发展规划

关于这一点，可以通过新闻、城市规划展览等方式了解到，或者到相关部门去进行咨询，越详细越好。

2。了解当地的拆迁补偿方案

目前的拆迁补偿方案一般主要有以下两种：

①货币性补偿

各地的货币性补偿方案多种多样，但一般来说在一定时间内签订搬迁合同（签订搬迁合同后并不一定必须马上搬出，根据拆迁进度，一般会提前两个月告诉你什么时候需要搬），补偿标准较高。并且在签订搬迁合同时可以先得到30%的补偿款，余下的70%在搬迁后一次性到位。

一般来说，如果原有房产全部是私产，那么这时候你既可以选择货币性补偿也可以选择产权调换。如果这种房产中有一部分是私产、另一部分是公产（产权证上注明所有权属于房管部门），这时候就只能选择货币补偿方式了，根据私产部分的面积大小领取补偿金。但由于这部分补偿金数额小，遇到这种特殊情况时可以与拆迁部门协商处理。

②产权调换

各地的产权调换方式也是多种多样。但一般来说，调换面积是以房产证上记载的合法建筑面积为依据，然后扣除公共分摊面积，从而得到房屋使用面积，以此为标准获得补偿的。

由于拆迁安置房面积不可能与原有被拆迁房面积完全吻合，所以一般规定补偿面积如果不超过原面积的多少平方米，这部分超出面积按照建筑成本价结算；如果继续超出，则要按照商品房价格来结算。

产权调换又有两种选择：一是现房调换，二是期房调换。现房调换时一般根据签订搬迁合同的先后顺序来选择户型；而期房调换则需要解决暂时过渡问题，一般需要几年时间。而这时候既可以选择政府提供的周转房临时居住，也可以选择自行解决住所；如果是后者，则可以按照每月每平方米多少钱来获得临时安置补助费，领取时间从交出被拆迁房产起，到通知交付安置新房后的两个月内为止。

3。城市居民不能购买农村村级留用地上开发的房产

从性质来看，这种村级留用地是政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定给农村的用地指标，目的是让被征地集体经济组织用于发展第二、第三产业，安置失地农民的。这种房产有点像公建房产，但不能走正常房产的销售途径，无法享受城市房产的各类保障如迁户口、学区划定、民用水电生活费等，存在着法律政策风险。

【一本书读懂投资学】

投资门面房和待拆迁房的特点是资金投入大、回报率高、风险不易把握。投资门面房要有超前意识，要善于“养”房。投资待拆迁房，超前意识是绝对有了，但这时候特别需要懂政策、消息灵通。