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6 1 房价水平合理租赁市场完善（第2页）

第三，我国房屋租赁市场存在法律的空缺。在租赁纠纷中，中介、房东互相推诿，租客无法通过相关的法律法规保障自身的合法权益。在房屋租赁纠纷中，由于之前没有规范的租赁备案和签署合法的租赁合同，各方的关系和权责很难界定，前期没有法律的规范和介入，后期出现的各种法律问题就很难解决。这是我国房屋租赁市场存在的普遍问题。法律意识薄弱、法制发展不充分也是造成上述问题的重要原因。

第四，我国房屋租赁市场存在结构性失调的问题，[5]房屋租赁体系不健全，户型的大小，房屋的结构等没有结构性配比，房屋租赁市场也存在不同的等级，高端、中端、低端房屋都有其相应的市场，但是我国目前的房屋租赁主要是低端房屋，租客需要耗费大量人力和物力去寻找合适的房屋，有些户型较大的房屋也很难找到合适的租客。二者之间存在着明显的信息和需求不对称，匹配程度越低，所浪费的社会资源就越多，租赁市场也就越混乱。

6。1。3抑制投资需求，完善租赁市场的建议

1。抑制投资需求

针对我国目前房地产市场的投机现状，宏观上应该进行政策调整和制度规范，微观上应该进行策略的改变和观念的引导。在抑制房地产投机方面，国际上有许多值得我们借鉴的经验和方法，其中英国、德国、美国、法国和新加坡在抑制房地产投机方面的做法，对于中国的现状具有现实的指导意义和实践的操作可能。

利用税收来抑制房地产投机，充分利用财政手段来调节房地产市场的健康发展。德国在房屋交易环节设置了多种税种，按照相应的比例计算税费，房屋交易的成本扣除以后其卖者的实际收入并不会比买入时高太多，房屋的投机在德国并不具备很高的收益性，因此房屋的投机性也就相应减少。我国在利用税收抑制房地产投机方面，可以增收房屋保有税与房屋交易和遗赠过程中的交易税、不动产税。在房屋保有税方面可以考虑增收房屋空置税，在房屋交易和遗赠方面可以考虑增收资本增值税、交易管理费、遗产税等。通过税收的作用来调节房屋交易的差价，减少房地产投机的暴利，当房屋投机的收益空间越来越小的时候，房地产投机的行为就能够得到很好的控制，从而促进我国房地产市场的健康有序发展。

利用金融政策来调节房地产投资，提高房地产投机者的门槛，减少投机的空间。房地产是高资本聚集的行业，房地产投资与金融的支持密不可分，因此，金融工具的合理使用，对于抑制房地产投机具有明显作用。我国正在实行严格的信贷政策，对于购买二套及二套以上住房的购买者有严格的要求，在首付及银行贷款利率上进行严格控制和抑制。从2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1。1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。通过用金融手段来调节房地产的投资，抬高投机者的投机门槛，从而减少投机的空间，引导房地产市场走向科学发展的轨道。

加强对保障性住房的建设和支持力度，通过增加房屋的供给来平衡供需矛盾，减少投机空间。保障性住房是政府宏观调控手段的重要表现之一，政府通过直接建设或者是与开发商在土地交易过程中的附加条款等方式为社会提供更多的保障性住房。保障性住房能够为部分低收入家庭提供可支付的房源，从而平衡了商品房市场的供需。我国在保障性住房的建设中可借鉴新加坡的经验，建立一个专门针对保障性住房的投资管理机构，为保障性住房的建设提供资金支持。当保障性住房的建设和管理成为政府的一个重要工作的时候，整个住房市场就能够依据个人的收入进行区分，部分收入高的家庭可以购买市场上的商品房，部分收入低的家庭可以通过申请政府的保障房而实现住有所居。

当住房的投机性需求得到抑制，房地产市场回归到正常的供需关系，共同影响价格水平的时候，才逐渐调节到消费者有能力支付的房价。此时的房地产需求是消费的需求，其功能回归到最基本的功能，而不是虚高的投资性质，房地产市场才能够健康和谐地发展。

2。完善租赁市场

要想实现住房租赁市场的规范化，不仅需要规范租赁双方的行为，同时也需要政府提供更多对于租房信息的透明化和公开化的帮助和支持。

加强对租房消费观念的引导。住有所居的理念不完全是拥有自己的房产，也包括租赁房屋实现居住的基本需求。房屋租赁方式不仅仅是一种解决住房问题的过渡手段，同时也可以成为家庭居住理念改变的一种选择，用每月相对均衡的月租代替一次性支付高额的房屋购买费用，可以将家庭收入用到其他方面，包括教育、旅行等。短期的房屋租赁可以缓解暂时的经济压力，为后续的购房补充资源，同时也实现了较好的居住需求和安居慰藉。长期的房屋租赁所倡导的是一种生活方式和消费习惯的改变，也是国际社会居住生活方式发展的一个趋势。由于国际经济的发展，跨国合作的加强，人们的工作范围日益增大，业务联系逐渐扩展，很多人需要到不同的国家和地区去工作和学习，因此房屋租赁业已成为一种发展趋势。

加强对房屋租赁相关行为的规范。首先，要重视租赁登记备案，所有投放到市场租赁的房屋都必须有详细的备案信息，发展联网备案，从而逐步实现房屋租赁信息的公开化。这样不仅有助于政府了解真实的租赁供需信息，也有利于租赁双方的双向选择，保护租赁双方的权益。其次，规范租赁合同，明确租赁双方的权利和义务关系，在租赁合同签署之前请专业的第三方验房机构协助进行房屋检验，并且出具科学客观的房屋质量报告，以避免在房屋到期之后出现房东、租客和中介的纠纷。租赁合同必须条款清楚，并且经过相关主管单位的审核，用法律的约束力去规范各方行为。

加强政府对房屋租赁市场的指导。借鉴房屋租赁市场发达国家的经验，成立专门的部门监督和管理我国的房屋租赁市场，为房屋的租赁提供价格的分析和建议，从而避免在房屋租赁过程中房屋持有者自我定价、盲目抬高租金的行为，同时调控和处理房屋租赁过程中的各种变化和问题。

老有所养、住有所居是中华民族生生不息的梦想和不懈努力的目标，只有有效抑制房地产投机、完善房屋租赁市场，才能建设健康的房地产市场，最终实现住有宜居的梦想。

专栏6-3我国有多少房子：115万平方公里平原上4%是住宅

1。住宅类商品房销售面积

资料来源：Wind资讯住宅类商品房销售面积。

2。城镇和农村人均住宅建筑面积

资料来源：Wind资讯城镇和农村人均住宅建筑面积。

人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？

这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止地“拆出一个新中国”。

群众最关心的住宅类商品房数据也是不全面的，年度竣工面积并无细分的住宅类数据，而且是从1995年才开始统计，能用的只有年度的住宅类商品房销售面积。中国是在1979年出现商品房概念的，1980年6月《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式实行允许住房商品化政策，但显然在1998年之前，这个政策大多停留在纸上。

用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1998年7月才开始统计，到2013年年底累计为69。08万亿平方米，显然误差甚大。比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是从1986年开始统计的。1985年70万人群中的城镇住房普查数据显示，全国房屋建筑面积46。76亿平方米，按当时城镇三四亿人口，人均不足10平方米。

图1中是住宅类商品房销售的数据，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房销售面积维持在1亿平方米以下，1992年有个1000平方米量级的增加。显著的变化发生在1998年，当年住房正式实行货币化，住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，在2002年实现2。37亿平方米。接下来2年时间再度飞跃1亿平方米量级，2004年实现销售面积3。38亿平方米。更厉害的是2005～2007年，每年都跨1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7。01亿平方米。

暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5。93亿平方米，比2006年略高。不过，在2008年底“四万亿”的刺激下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8。62亿平方米。而2010～2012年，随着“新国十条”等不断调控，商品房销售基本维持在9。3亿～9。8亿平方米。到2013年，房价出现报复性上涨，官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右，可想而知现实中的涨价幅度了。至于商品房销售面积，2013年一举突破10亿平方米大关，达11。57亿平方米。如此一来，1986～2013年全国商品房销售面积共达92。44亿平方米，其中包含1997～2013年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3。76亿平方米。再加上1985年的普查数据46。76亿平方米，合计139。2亿平方米。此外，在“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年之前的房子有多少被拆除就不得而知了。

当然，这个数据肯定是被低估的，因为《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年年底，全国城镇房屋建筑面积164。51亿平方米，其中住宅建筑面积107。69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65。46%。所以，这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套，这简直是无法计算了。

如果利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算，按照2012年年底城镇人均32。91平方米、农村人均37。09平方米，2013年年底城镇7。3亿人口、农村6。3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240。24亿平方米，农村233。67亿平方米，合计住宅面积473。91亿平方米。474亿平方米是什么概念？这相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。

资料来源：第一财经日报，2014-05-30。