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6 1 房价水平合理租赁市场完善（第1页）

6。1房价水平合理，租赁市场完善

2014年3月13日上午，国务院总理李克强在人民大会堂答记者问中提到：“房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。”[1]住有所居和住有宜居需要抑制投机需求，同时重视租房市场，开发我国的房屋租赁市场，从税收、金融、法律等多个方面保障人民住有所居，从而推动我国可持续人居环境的建设和发展。

6。1。1房价回归合理水平，有效抑制投机需求

随着社会经济的发展和市场水平的提升，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业供需不平衡状况滋生了房地产的投机行为，造成很多地方房价畸形增长，严重影响了中国房地产业健康发展。实践证明，房地产投机行为不仅会造成市场动**，同时也会进一步加剧供需的不平衡状态，滋生房地产泡沫，引发经济危机。

英国经济学家皮尔斯认为，投机是在价格或者汇率发生变化时，通过买进或者卖出来赚取利润。[2]而房地产投机主要是指投机者不以消费和使用为目的购买和囤积房屋土地，通过房地产价格波动在价格上涨时出售以赚取买卖差价为目的的行为。房地产投机行为不仅对整个房地产市场的发展具有严重的破坏性，其对房地产投机者也是利弊共存，高风险高收益的投机行为无异于将投机者卷入了一场赌局，一旦策略失误市场出现波动，其损失将非常惨重。

首先，房地产市场是一个高资本高回报的行业，房地产投机门槛低收益高，对投机者具有巨大的吸引力。我国的房地产行业正处于高速发展阶段，由于长期的供需不平衡导致房地产价格不断攀升，在经济形势利好的前提下，房地产的投机有巨大的利润空间。房地产行业利润率的平均化主要是依靠货币资本的转移来实现的，而在资本市场上，货币资本转移障碍相对较小，风险周期较短，只要投机者拥有相对数目的资金量，就可以进入市场进行房产的购买，然后等到价格上涨再卖出去以获取差价的高额利润。因此投机房地产行业对于投机者具有极大的吸引力。

其次，我国目前房地产市场管理的政策和制度并不完善，存在着一些政策漏洞和制度缺陷，从而为房地产的投机提供了空间。从税收的角度看，在中国拥有一套或者是多套住房的持有成本并不高，没有房屋保有税（空置税）或者是房屋管理费的要求，因此保有房屋所需要支付成本很低，未来高价售出的利润就会很高，投机者持有房屋带来的高额利润进一步刺激了投机市场的发展，涌进投机市场的人越多，房地产市场就越不稳定。从金融融资的角度看，在中国购买房屋可以通过银行的贷款来得到大部分的资金支持，而且由于房屋购买的贷款利率高，银行可以获得高额贷款利润，银行也愿意支持这些借贷信用好的客户，房地产投机在资本运营上无论是对于投机者还是银行都具有很大的利好结果。同时，中国购房主要是期房，这也为房地产投机制造了时间。从法律的角度看，我国对于房地产投机并没有明确的惩罚条例或者是打击机制，法律法规还很不规范，法律对于房地产投机的行为不具有严格约束性，因此给房地产投机者很大的空间。

最后，是思想意识的作用，中国人追求的“住有所居”是一定要拥有自己的房子才具有安全感，这就进一步加剧了房屋买卖市场的供需不平衡，卖者在交易中具有相当的价格谈判权，从而刺激了投机者的投机行为。有需求就有市场，有市场就会有投机，这是不可避免的事情，而中国人传统的思想观念以及家居意识为市场的需求量提供了基础和保证。同时，我国的住房租赁市场发展还很不成熟，人们对于租房的理念和认识需要重新定位，老百姓对于住房的需求不仅仅源自住房本身的使用价值，更多的是一种情感和安全感的需求，这是中国几千年来的文化积淀和传统影响。因此，文化背景和思想意识也是我国房地产投机的一个重要影响因素。同时，租房市场的发展还处于初级阶段，无论是在政策上、管理上还是在法律上都存在很多需要规范和完善的地方，市场信息不对称，租赁主体不平等，租赁管理不统一，造成了租赁市场混乱。人们对于住房的需求就会更加集中到购房上，从而为房地产投机行为创造了刚性的购买需求。

专栏6-1温州：从炒房团到弃房团

温州人曾以四处炒房闻名，现在，忽冷忽热的政策让他们心惊胆战。在经历了四万亿宽松狂潮以及接踵而至的楼市限购政策之后，连续下跌23个月的房价，让越来越多的温州人将房产丢给了银行或法院。

温州人，正在他们的家乡陷入一场严重的楼市危机。

2013年8月中旬，国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价，69个城市都在同比上涨，唯有温州，仍在下降。至此，温州已经连续23个月同比下降。

更触目惊心的是，越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行亲友处核实的信息是，这个数字已经超过了1万套，如果按照每套100平方米来计算，100万平方米的量已经超过了2012年温州全年的新盘供应量。

截至目前，温州的央行系统尚无法提供准确的官方数据。许多被作为资产处置的房屋，进入法院系统，但法院也未能提供统计数据。

可以佐证的是，温州产权交易拍卖行2013年上半年完成的拍卖金额相比2012年和2011年都是接近一倍的增长。“其中绝大多数拍的是房产。”该拍卖行拍卖总监告诉南方周末记者。

“根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出，单纯因为房价下跌而放弃房产不再供按揭的，依然只是个别现象，银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。

2011年9月，“眼镜大王”胡福林跑路事件拉开了温州这场经济危机的序幕，民间借贷链条迅速断裂，越来越多的温州商人被追债，以致跑路、自杀。

资料来源：王小乔，刘韵珊。温州：从炒房团到弃房团[N]。南方周末，2013-09-13。

6。1。2租赁市场逐渐完善，满足正常居住需求

2014年3月5日，国务院总理在政府工作报告中提出：“完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。”[3]房屋租赁市场的发展和完善将成为我国房地产市场的重要补充资源，促进房地产市场的健康发展，实现居有所居和人居环境的可持续发展。

房屋租赁是解决住房问题的一种有效手段，但是在我国却因为一些文化、观点及政策导向问题而处于长期被压抑的状态。住房租赁市场与房屋买卖市场同样都是我国房地产市场的重要部分，二者在不同时期不同的阶段所在的社会比例有不同的体现。由于我国特殊的文化和历史背景，房屋租赁市场发展非常不成熟，跟发达国家的房屋租赁市场有很大差距。同时，由于管理不规范，市场不完善，我国的住房租赁乱象丛生，亟须重视和调整。纵观我国目前的租赁市场，问题与机遇并存，如果能够合理解决目前房屋租赁市场存在的问题，抓住租赁市场合理发展的机遇，建立制度完善管理规范的房屋租赁市场，不仅能够降低房价，也能实现老百姓住有所居的愿望。

专栏6-2北京租房市场乱象频出小中介扣押金乱收费成常态

中介吃差价、乱收费、不退押金、坐地涨价……据官方通报，房地产经纪机构成为消费者投诉较高的行业之一，投诉的问题90%集中在房屋租赁纠纷上，不规范的房地产经纪公司成了主要推手。2013年9月中旬，北京通报，在抽查的8000余家北京房地产经纪机构中，近一成有违规或违法行为；9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用“黑名单”。黑中介到底有多黑？本报记者近期对此展开调查。

9月15日，小纪在双井的租房到期，看着一间主卧的房租比去年又上涨了400元，小纪决定到昌平租个一居。此后，小纪不断在58同城、赶集网、安居客等网站刷“个人房源”，希望能直接跟房东签约。可给对方打电话过去，却发现都是中介人员。小纪说，中介工作人员最明显的标志就是，一接电话就“哥啊姐啊”的喊，中介业务员通过发布“个人房源”的方式吸引租房客，待电话打过去之后，“你就没完没了地接电话吧，烦死你”。

一星期过去了，小纪只找到过一次个人发布房源，但对方称，房子交给中介了。房东李女士说，此前租房和中介闹过纠纷，就打算自己出租，结果一发布信息，中介电话铺天盖地就来了，“半小时接了十几个电话，全是中介。”不堪其扰，李女士赶紧把网上的信息撤销，并将房源委托给了一家相对正规的中介公司。小纪的遭遇与大多数租客几乎一致。近日，记者通过网站搜索并询问了三元桥、方庄、和平里、回龙观等地区的近20家房源信息，几乎所有租房信息都由二手房中介发布。多名租客向记者抱怨称，所有的房源信息都被中介垄断，被抬高房租、被乱收费的源头就已经产生了。

资料来源：中国新闻网。

房屋租赁市场存在的问题不仅与固化的思想观点和文化背景有关，同时也与整个中国的住房租赁市场不规范、不成熟有关。我国住房租赁市场的问题是长期累积的结果，其存在的问题主要有：

第一，住房租赁的观念不被大众认可，受到传统“安居乐业”思想的影响，认为只有拥有了自己的房屋才算是安居，而居住在租赁房屋里是不被主流价值观接受和认可的事情。租赁住房被赋予一些价值观的误解，因此难以获得社会的认同。中国的年轻人一毕业一工作一结婚就提出了购房的需求，而忽略了自身事业及财富的发展和累积路径。不被认可的市场很难得到健康稳定的发展。

第二，我国目前的住房租赁市场乱象丛生，管理混乱，缺乏专业的团队和有效的市场监管，没有统一的规范。房屋租赁中介、房屋所有者和房屋租赁者三者在不断的博弈中寻求各种生存空间。房屋租赁市场的信息严重不对称，[4]房屋的相关情况不透明，导致在租赁过程中出现众多的租赁纠纷。如专栏6-2所示，中介垄断租房信息、先吃差价再乱收费、不退少退房客押金、违背禁令隔断房屋等，房屋租赁者处于被动地位，由此导致的租赁市场失灵，引发租赁市场的不稳定。我国的房屋租赁市场缺乏统一可信的信息平台，对于房屋的各种具体的数据信息没有透明的查询方式，市场的供需情况，可租房屋的地域分布情况，租金的长短期变化情况等，这些至关重要的信息只是中介公司根据各自的了解发布的数据，没有统一的政府部门的权威数据信息，缺乏科学性和普遍的适用性，导致整个租赁市场还是处于散乱的状态。