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§159 哪些房产是限制买卖的（第1页）

§159。哪些房产是限制买卖的

农民理财的主体是农村村民，在我国，由于存在着严重的城乡二元体制，所以政府在农民买卖房产方面有着诸多限制。所以，要了解哪些房产是限制农民买卖的，这样才能最大限度地规避投资风险。

总体来看，农民买卖以下房产会有权利限制：

房改房

所谓房改房，是指城镇职工根据住房制度改革政策的规定，把原来单位分配给自己的住房以优惠价买断，从而变成个人产权房。

房改房的购买价格分为市场价、成本价、标准价（优惠价）等不同类型，它们涉及到的上市交易方式各有不同，享受到的权利也不一样。简单地说，按照市场价购买的房改房，产权完全归个人所有，可以随时上市交易；按照成本价购买的房改房，虽然产权也归个人所有，但必须在5年后先补足土地出让金才能上市交易；按照标准价购买的房改房，个人只有部分产权，5年后上市交易时要先补足（标准价与成本价之间的）差价、拥有完全产权后才能上市交易。

由此可见，买卖房改房时一定要首先搞清楚该房产究竟是拥有完全产权还是部分产权。只有对方拥有完全产权，你才能放心地进行交易；如果只有部分产权，那么就要首先补足差价变成完全产权后，才能进行正式交易。并且，房改房的产权与普通二手房相比要复杂得多，产权过户一律要以房屋土地管理部门办完过户手续为准，所有中介机构、律师事务所、公证处以及对方当事人的保证和口头协议均属无效。换句话说就是，只要产权过户手续还没完成，对方是随时可能违约的。

另外就是，有些房改房如部队、保密单位、国家教育部直属高校的房改房，按照政策规定，目前依然是不能上市交易的。

拆迁安置房

所谓拆迁安置房，也叫动迁安置房，简称安置房，是指政府为了保障土地储备地块、非经营公益性项目建设、城市基础设施建设、军事设施建设、土地开发等原因拆迁的被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

拆迁安置房的对象是特定的动迁安置户，既包括城镇居民被拆迁户，也包括农村村民被拆迁户。它又分为以下两大类：

配套商品房

所谓配套商品房，是指因为重大市政工程建设项目而拆迁的安置房，产权属个人所有，但要在取得产权5年后才能上市交易。在这5年中，买方需要承担极大的法律风险，这主要包括：

一是如果遇到房价上涨，卖方有可能会毁约，甚至一房多卖。

二是如果你购买的是还没有摇号的配套商品房，房屋地段、结构、朝向、小区环境、房屋竣工后的面积增减、交房时间等都是不确定的。

三是如果在房屋尚未过户时卖方不幸去世，卖方继承人有可能会不承认这桩买卖，从而双方陷入无休止的法律纠纷中。

四是如果税收、信贷等宏观调控政策发生变化，买卖双方都可能会对交易得失进行重新评估，从而导致摇摆不定。

五是如果在尚未办理正式过户时再遭拆迁，法律上只会把拆迁补偿款付给房屋所有人。并且，拆迁补偿款的数额往往要高于拆迁安置房的交易价格，也就是说，利益的大头基本上与你无关。

中低价商品房

所谓中低价商品房，是指因为房地产开发等原因而拆迁的安置房，价格与市场价相比较低，但房屋产权同样是属于个人的，没有上市时间方面的限制。

由此可见，你在购买拆迁安置房时，首先要搞清楚这究竟属于什么类型，因为它们对交易双方承担的交易风险是不同的。

回迁房

所谓回迁房，是指原有房屋被拆迁后在原地安置的住房。

回迁房既可以是大面积的小区，也可以是散落在商品房小区中的零星房屋，但无论如何，它们的价格都要普遍低于商品房。也正因如此，它的买卖与商品房相比还是有很大差别的。

简单地说，主要是看对方这种回迁房有没有房产证和土地证，如果两证齐全，那么在交易上和商品房就没有什么两样；如果没有房产证而只有回迁协议，那就属于小产权房，交易上存在一定风险这种风险主要体现为两点：

一是原有房价中因为不包含土地出让金，所以将来在办理正式过户手续时是需要补缴土地出让金的，并且手续不一定能办得下来（如果拆迁前是经济适用房，那么这种回迁房就是不能买卖的；如果拆迁前是集体土地上的私房，那么在补缴土地出让金后是允许买卖的）。

二是如果这种回迁房没有房产证，只有回迁协议，而回迁协议是得不到房产管理部门认可的。也就是说，你们的私下买卖无法进行公证过户和改名。这时候怎么办呢？为了降低风险，你可以只付一部分房款，余款说好等将来办完过户手续后结清，多少有点主动权。