奇书网

§159 哪些房产是限制买卖的（第2页）

需要指出的是，回迁房的政策在各地殊有不同，请咨询当地部门。

经济适用房

所谓经济适用房，过去叫安居房，国外叫公共房屋（香港称居屋、新加坡称组房、澳门称经济房屋、台湾称国民住宅），是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价格向城镇低收入家庭出售的住房。

经济适用房的最大特点是具有社会保障性质，所以价格要比同一地段的商品住宅低不少。价格低的原因，主要是政府免除了土地出让金，减半征收了各种税费、只准微利销售的结果。

经济适用房只售不租，廉租房只租不售。它们都属于商品住宅，但购房者只拥有部分产权。购房后5年内不能上市交易（特殊原因需要转让的，需按原价出售给住房储备机构）；5年后如需出售，需要补足土地出让金。

由于经济适用房建造、分配中腐败行为多，所以目前全国基本停止新建经济适用房了，而是把经济适用房、廉租房、公共租赁房并轨成了公共租赁房，申请者不受户籍限制，租金相当于市场价的60%。

集资合作建房

所谓集资合作建房，是指由组织或个人多方面提供资金及技术、劳务等合作建房，按照事先约定的方式分配的新建住房。说穿了就是这种方式有点像AA制，大家有钱出钱、有力出力，按照投资多少、贡献大小分配新建房屋。

不用说，这种方式在我国还是新生事物，鲜有成功范例。所以如果你要购买（实际上是转让）这种房产，一定要了解相关法律，重点是能不能办到房产证。一般来说，能够办理房产证的就是合法的，否则虽然不能说一概不合法，至少也有不规范之处；等到你将来要对外转让出去时，就必定会有大麻烦。而众所周知，房产投资不仅仅是出租，更重要的是对外出售，所以这方面是很重要的。如果集资合作建房尚未建成你就要转买，这时候的投资风险会更大。

现行政策是，这种合作建房同样属于经济适用房，建房单位在满足本单位低收入住房困难户的需求后，少量剩余房源只能出售给符合条件的经济适用房购买对象，或者出售给政府作为廉租房。

也就是说，即使你符合经济适用房的购买条件，买下这种集资合作建房后，也是无法重新对外销售的。

廉价房和廉租房

所谓廉价房，又叫平价房，正规名称是中低价普通商品房，是指以成本加上3%的管理费作为销售价格，向城镇大多数中低收入家庭提供的住宅。这种成本主要包括以下7部分：征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金。

所谓廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城镇居民最低生活保障标准并且住房困难的家庭，提供的具有社会保障性质的住房。在这里，廉租房的分配形式以租金补贴为主，以实物配租、租金减免为辅，保障范围约占城镇居民的10%。

廉租房与经济适用房相比有以下区别：一是经济适用房是新建住房，而廉租房的房源会多样化，既有新建住房，也有空置房屋、危旧房改造房、老旧公房等。二是经济适用房是用于出售的；而廉租房恰恰是只租不售，并且没有继承权。三是经济适用房面向买不起商品房的城市低收入者出售，而廉租房只面向城市特困人口出租，象征性地收取房租。

从历史进程看，我国的住宅政策重点在20世纪90年代是“安居房”（安居工程）、本世纪初的10年是“经济适用房”，眼下的10年是“廉租房”。在中共“十七大”报告中就已经只提“廉租房”而不提“经济适用房”了，就能说明这一点；同时，保障对象也从原来的“中低收入家庭”缩小成了“最低收入家庭”。

不用说，由于这两种房产都具有政府保障性质，所以上市交易要受限制，以后在对外出售中是需要补缴土地出让金的。

小产权房

所谓小产权房，又叫乡产权房、农民安置房，是指在农村集体土地上建造的房屋，因为没有缴纳土地出让金等费用，所以无法从政府房产部门领到产权证，只能由乡政府或村委会颁发一纸证明。

小产权房和大产权房的区别主要不是房屋所有权，而是土地使用权。因为从乡政府或村委会领到的“产权证”并不是真正合法有效的房产证，所以它实际上是没有产权。因为当初在建造时就无法领到土地使用证和预售许可证，也没有购房合同（即使有也无法在国土资源局备案），所以它有两大特点：一是针对农村居民建造的，对象不包括城镇居民；二是属于保障性住房，所以不能卖给城镇居民。否则，政府当初免费划拨土地省下的一大笔土地转让收益，岂不是就全都进了卖房者的腰包？所以，至少现在还看不到有允许上市的那一天。

根据现行政策规定，农村村民每户只能有一处宅基地，面积不能超过当地省级政府标准。小产权房既不能卖给城镇居民（否则不但领不到房产证，有的地方还要没收房款），也不是就能卖给所有农村村民。

具体地说，只能卖给符合以下条件的本村本组村民：一是因为结婚（包括入赘）等原因需要扩房、原有宅基地不能解决住房需求的；二是因为村镇规划和旧村改造需要搬迁的；三是因为国家、集体建设项目占用了原有宅基地需要搬迁的；四是经县级以上政府批准回原籍落户定居、在农村确实没有住房的。

小产权房不能卖给以下对象：一是本村以外的村民（城镇居民就更不用说了）；二是出卖、出租或改变原有住房用途后再想扩房的本村村民；三是原有宅基地面积超过标准0。8倍、能够解决分户需要的本村村民；四是户口已经迁出、不住在本村的村民。

容易看出，经过上面这样一厘清，投资小产权房要想对外出租还是有可能的，如果要对外出售基本上办不到房产证和土地证，投资收益必然会受严重制约。所以，有必要密切关注这方面的政策走向。

农村村级留用地上开发的房产无法卖给城镇居民

从性质上看，这种村级留用地是政府在征用集体所有的土地时，按照征地面积的一定比例核定给农村的用地指标，目的是让被征地集体经济组织用于发展第二、第三产业，安置失地农民的。

这种房产虽然也有点像公建房产，但不能走正常房产销售的途径，无法享受到城镇房产的各类保障如迁户口、学区划定、民用水电生活费标准等，存在着法律政策风险。