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§楼市撑不住实体经济（第1页）

§楼市撑不住实体经济

对冲基金做空中国，并且把做空楼市当作其中的重要一环，主要原因在于我国楼市已经撑不住实体经济，本身已在摇摇欲坠了。

要知道，在人类发展历史上，至今尚未出现过一个国家只靠投资和房地产就能维持经济增长的。归根到底，房子造了是给人住的，任何投资都必须追求效益，这是最基本的经济原理，甚至只是生活常识。

当这些生活常识到了无法解释时，出现做空就是最正常不过的。当年“大跃进”　1的恶果也不是马上就暴露出来的，时间能证明一切。

房地产成为头号做空目标

在对冲基金眼里，我国房地产市场中的泡沫最严重，最适合作为做空目标。关于这一点，可以从空头大师詹姆斯·查诺斯以下这句话中看出来。他说：“（中国的房地产泡沫）看起来比迪拜的情况糟糕1000倍，甚至更糟。”　2是不是真的糟糕1000倍不要紧，关键是其中有泡沫，并且泡沫还非常多，这就够了。他认为，我国房地产中的这种泡沫主要表现为信贷过度而不是资产价值高估，“世界上还没有一个国家比中国有着更严重的信贷过度问题。”

为什么做空中国的目标会放在房地产领域呢？其实并不是莫名其妙，而是源于这些空头一贯以来的经验。在2007年美国次贷危机中，超级赢家都是那些具有敏锐眼光、提前做空美国房地产的投机家。

具体地说是，当年这些做空美国房地产的投机家，采取的主要手段是购买信用违约掉期交易（CDS）。通俗地说，这是一份买房交易保险，那些金融机构在发放了大量的次级抵押贷款后，需要把自己的这种贷款风险予以分散和对冲，便发明这样一种金融衍生产品。如果将来这种次级抵押贷款确实无法偿还了，那么购买违约掉期交易的投机家就可以从中得到巨额赔付。

可以说，在次贷危机爆发之前，没有人会相信美国的房地产市场存在这种风险，所以违约掉期交易的价格很低。可是在那些做空美国房地产的投机家看来，这种风险不但存在，而且相当严重，所以他们在积极地买入这种违约掉期交易；价格很便宜，这就更是他们所希望的了。

后来，果然爆发了次贷危机，这种违约掉期交易价格大幅度上扬，这些做空者便因此成为最大的获益者。

2011年初，美国一家顾问公司对澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰、英国、美国和香港等7个国家和地区的325个城市的住宅价格进行了一份调查。报告显示，2010年全球住宅价格最高的是香港，相当于家庭年收入中位数的11。4倍，属于“极难负担”水平；其次是悉尼，相当于9。6倍。如果按整个国家计算，房价最高的是澳大利亚，相当于家庭年收入中位数的6。1倍；其次是新西兰的5。3倍、英国的5。2倍；房价最低的是美国，只有3倍　3。

该机构认为，当房价收入比达到5。1时就属于“难以负担”水平，意思是说，这时候想买房的百姓就觉得“买不起”了；房价收入比达到6，就被看作是房地产价格进入了泡沫区。而2007年美国爆发次贷危机之前的房价收入比，恰好就是5。

而我国的情况是，2009年广州的房价收入比高达36倍，2010年我国全国城镇居民的房价收入比高达8。76倍，北京、上海、深圳的这一数据都在15倍以上　4，房地产价格泡沫有多大可见一斑。

所以，这些做空美国房地产的“空军”自然地把目光瞄准我国房地产业，希望能在我国出现当年与美国同样的一幕，从中大赚一笔。应该说，它们的这种愿望是可以理解的，可是它们不知有没有想过，我国的金融市场还处于欠发达阶段，并不存在这种信用违约掉期交易产品；所以，如果它们想在中国市场上复制这种操作手法，难度显而易见。

做空大师詹姆斯·查诺斯从2009年夏天开始专门研究中国经济，当时他的公司中有26个人被安排在纽约和伦敦，同时搜集有关中国的经济信息。12月时，他开始采取做空措施，寄希望于从“中国崩溃”中获得利益。只不过由于我国严格禁止国际热钱进入国内A股市场，所以詹姆斯·查诺斯没办法像当年做空安然公司一样操作，只好通过其他方式把赌注放在与中国经济命运捆绑在一起的水泥、煤炭、钢铁等企业上　5。

具体地说是：一方面，他利用不动产，大量吸收本来可以用于制造业和投资界的资金；另一方面，通过房地产商拍卖土地方式获得土地垄断权，继而对房地产价格进行垄断，大量吞噬购房者的辛苦积蓄。正如上面所说，房地产价格中的泡沫转移到哪里去了？实际上，就是流向了这些人的腰包。

我国的房价之高一直为人诟病，政府也意识到这个问题，表示宁可牺牲经济增长速度也要调整国民经济结构、把过高的房价压下来，可是全球对冲基金对此并不看好。例如穆迪公司当时就认为，鉴于欧美经济复苏有可能滑向“二次衰退”，而房地产业是中国经济的重要支柱，所以中国政府不会迫使房地产价格大幅度下跌，至少短期内不会　6。

唱空楼市之声从来不绝于耳

这些年对我国的房地产市场有没有泡沫争论不休。其实，判断房地产市场有没有泡沫，或者是否已经泡沫化，这方面是有一定标准的。

在国际上，对于房地产市场泡沫的主要衡量标准有三项：一是房价收入比，二是租售比，三是空置率。

以其中的房价收入比为例。所谓房价收入比，是指住房销售价格与城市居民家庭年收入之比。世界银行认为，发达国家合理的房价收入比应该在1。8倍至5。5倍之间，发展中国家合理的房价收入比应该在3倍至6倍之间。也就是说，无论发达国家还是发展中国家，合理的房价收入比应该在6以下　7。如果考虑住房购买贷款因素在内，整个住房消费占居民收入的比重应该不超过30%。

可是在我国，虽然每个城市的房价收入比并不一样，但低的也在15倍以上，高的甚至达到50倍以上。这表明，我国房地产泡沫非常严重。