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§楼市撑不住实体经济（第2页）

以至于有专家感慨说：“在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6。6万元，而四环内房子均价是每平方米1。84万元，房价收入比是27。8倍，即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。如此泡沫程度甚至远远超过1991年的日本和1929年的美国，更是超过1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。”　8

如果换个角度从租售比、空置率方面看，结论完全一样。

可以说，全球对冲基金把做空目标首选我国房地产业，就是基于上述判断。更不用说，在它们看来，我国的居民收入数据本来就有很大的水分，因为其中有相当一部分要用于教育、医疗等方面。所以，这样看来我国的房价收入比实际上更高。

只不过令对冲基金感到奇怪的是，它们不知为什么自己的如意算盘迟迟不见兑现？所以从2011年下半年开始，在一系列唱空中国的声音中，唱空中国房地产的声音尤其显得急迫和高亢。2011年12月13日，国际评级机构惠誉公司表示，2012年中国房地产市场的增长速度将继续放缓；至此，国际三大评级机构一致看空中国楼市。因为在此以前，穆迪公司和标准普尔公司就已经把中国房地产评级调到了“负面”。

与此同时，对冲基金在此之前已经从2010年开始悄悄抛售在我国的房地产。一年过后的2011年国庆节后，从北京到上海等一线城市掀起一股史无前例的房地产降价风暴。在经历了几个月的无量下跌后，房地产开发商终于明白一个道理，必须“以价换量”方能脱身，以至于在上海出现了新开楼盘价格跌到5。8折的局面，北京少数楼盘价格直降1万元。

做空楼市能取得成功吗

对冲基金做空我国房地产市场会取得成功吗，这要从两方面看：

一方面是楼市代表着实体经济，实体经济中与房地产有关的行业有几十个。房地产市场下滑了，整个中国的实体经济就必然会减缓；如果楼市崩盘，所产生的破坏性要比股市崩盘大得多，更能引发经济危机，吞噬掉普通百姓的家庭财富，甚至会背上沉重的债务负担。

另一方面是我国房价虚高，这样的价格已经大大超过购房者的承受能力，这种虚高价格再也不可能顺利成交，所以必然会降下来。这其中的泡沫究竟有多大？我国经济学家谢国忠形容说：“未来国内房价下跌50%都属正常。”　9

综合这两方面来看，全球对冲基金认为我国的房地产行业一定会破灭。尤其是二三线城市，土地开发商和权力部门的关系十分密切，许多开发商是凭借权力和关系贷款买地建房，然后高价卖出归还贷款，剩下的钱再继续用来买地建房的。这种操作模式在房价上涨时当然会牟取暴利；可是一旦房价下跌、房子卖不出去时，就必然会出现危机。所以对冲基金认为，房价不跌不符合经济运行规律，唱空和做空都是十分重要并且有利可图的。

那么，对冲基金唱空我国房地产业目标在哪里呢？做空大师詹姆斯·查诺斯发表文章认为，“泡沫破灭就是回到起点，而不是半山腰，中国股市就是典型例证！”他认为，我国房地产泡沫开始第二阶段膨胀的起点是2005年，所以在很多人收入水平基本不变甚至下滑、各种原材料价格大跌时，我国房地产价格至少要跌到2005年的水平甚至更低。

也许这些对冲基金的唱空依据不无道理，但现实是，它们恨则恨我国根本不存在它们最擅长的做空工具，如信用违约交易产品等，这就决定了它们无法复制美国次贷危机中的那些做空手法。它们这时候如果想继续做空我国房地产，就只能直接通过国内A股市场的融资券业务，但这样一来所产生的做空影响力就要小得多，大规模做空房地产的可能性不大。况且，我国的融资融券业务2010年初才开始试点，可供选择的投资标的很少，而其中的房地产股票更是只有个位数，要想通过做空这几只股票来做空整个中国房地产业，无疑是蚍蜉撼树！

这种情况下怎么办？全球对冲基金找到了另一条途径，那就是通过相对开放的香港资本市场来做空我国房地产业。因为在香港股市中，外资选择直接做空中资地产股在理论上并没有太多限制，并且香港股市中的中资地产股数量有20多家，如“中国海外”、“华润置地”、“恒大地产”、“碧桂园”、“龙湖地产”、“富力地产”、“SOHO中国”等，选择余地也相对更大。只不过这些股票的市值都不大，其中超过千亿港元的只有一家“中国海外”，规模较小的只有几十亿港元，根本满足不了这些对冲基金做空中国房地产的胃口；并且，由于这些中资地产股的市盈率只有10倍左右，大大低于整个香港股市的平均市盈率，也大大低于这些中资地产股过去的市盈率水平，所以这就注定了做空空间也不大。

1　1958年至1960年间在我国大规模开展的一项极“左”运动。其出发点是想尽快改变我国经济、文化落后面貌，但由于违背客观规律，片面追求高速度、高指标，结果导致瞎指挥盛行、浮夸风泛滥，出现了人类历史上最严重的饥荒。

2　《卖空中国》，美国纽约时报，2010年1月8日。

3　《香港楼价全球最贵，相当家庭年收入11。4倍》，中国新闻网，2011年1月25日。

4　李铖：《调控房价不应仅仅止于“不会暴涨”》，中国经济网，2011年10月27日。

5　《卖空中国》，美国纽约时报，2010年1月8日。

6　《卖空中国》，美国纽约时报，2010年1月8日。

7　谢九：《做空中国的技术可能》，三联生活周刊，2011年5月20日。

8　《卖空中国》，美国纽约时报，2010年1月8日。

9　邢飞：《谢国忠：未来国内房价下跌50%都很正常》，京华时报，2011年12月21日。