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§第9章 房产投资（第1页）

§第9章房产投资

俗话说，“一铺养三代”。意思是说，投资一间商铺，足可以让子孙三代人衣食无忧。商铺投资的巨大收益和稳定回报由此可见一斑。其实，无论投资商铺还是住宅或是投资房地产股票，从这几年的投资回报率和投资风险看都很不错。

房产投资的特殊性

所谓房产投资，是指以房地产为投资对象获取收益的投资行为。这里的房产投资，既包括各种实体房产如商品住宅、门面房投资，也包括房地产股票投资，但本章只介绍实体房产投资。至于房地产股票投资，则可以参考本书“股票投资”一章。

房产作为一种特殊商品，其投资具有特殊性，这主要表现在：

对房地产市场要有足够了解

房产投资涉及到许许多多信息和知识面，而一般投资者对此不可能会有足够了解。即使你在地产圈内有朋友，你的信息来源比其他人广，也很难保证你所得到的信息是真实、有效的（为了一己私利，朋友骗朋友的事情还少吗？）。

例如，购买期房时楼房通常还没有造好甚至还没有开始挖地基，这时候仅仅凭借一条消息你就能确切判断这个楼盘的投资价值大小吗？再例如，如果你准备买房后将来用于对外出租，等到几年后交房后你还会有足够的把握把它推租出去吗？这些都是未知数。

要具有超前眼光和长远眼光

房产建设周期较长、使用寿命更是长达几十年，所以房产投资要具有长远眼光。这就要求你能够全面了解城市规划并加以分析判断，最好是能买到5年之后才会变成热门地区的冷门区域，或者现在买房的这个区域其投资色彩至少能保持5年以上（便于你届时房产脱手）。

例如，房产投资非常注重地理位置和户型，相比而言，户型一旦建成就不大容易改变，但地理位置却是可以“改变”的。当然这只是一种比喻，说得更明白一点就是，按照现在的眼光来看很不好的地理位置，将来很可能会因为某种原因而变得非常热门起来；相反，现在炒得很热的地理位置，则很可能意味着它气数已尽、投资价值到顶了。

房产项目要合法并规范

房产投资对家庭来说是一个大项目，有时候甚至凝聚着全家人一辈子的心血。所以，如果这个项目本身就是不合法或者不规范的，到时候不是拿不到土地证、房产证，就是要延期交付；或者质量不合格、漏风漏雨，甚至开发商根本没钱继续造下去，最终成为“烂尾楼”；或者开发商携款逃跑了，等等。遇到这些情况，你的投资风险就大了。

要明确投资类型

房产既是一种消费品也是一种投资品，虽然购买房产就可以看作是投资房产，但毕竟作为投资用的房产和自住房产还是有许多区别的。换句话说就是，并不是所有房产项目都是适合投资的，而如果是用于自住，条件就要宽泛得多。

例如，现房和期房投资、一手和二手房投资、内销房和外销房投资、住宅和商铺投资、普通住宅和别墅投资等等，相互之间就有诸多不同。

以内销房和外销房投资为例，外销房的销售价格虽然要比内销房高出很多，但由于外销房的租金收入也高（主要针对的是外国人），并且更容易找到租户（房源少），所以一般来说投资外销房的回报率会更高。当然这也有前提，那就是投资外销房项目时要看得准，尤其是外销房的房价高，你的供楼款要有切实保证，不能出现资金链断裂。

地理位置和户型最重要

房产投资的地理位置和户型最重要，究其原因是地理位置和户型都是不能改变的。户型当然是越好越好，但每个人对“好”的理解是不一样的；地理位置也是如此，同样要根据投资目的来进行衡量。

例如，如果是用于出租的房产尤其是租给外国人住的房屋，社区规模应该在1000户以下。社区规模太大，人群构成就会变得复杂，环境也会较差，物业管理就很难上档次，这些都对提高房租标准不利。

户型的好坏与面积大小没有必然关系。如果是为了出租用，一般来说小户型住宅会因为绝对价格便宜更好租一些。但在同一个小区里，你的这种户型越少会越好租，因为这意味着你的竞争对手少；在同样的住房面积中，两个卫生间的户型更好租，尤其是租给外国人更是如此。

房产投资的配套细节很重要

像整个小区的物业管理、环境、游泳池、饭店、园林绿化、会所及其他配套等，虽然是公共部位或提供的是公共服务，却与你的房产价值和使用价值、投资价值有很大关系。

例如，对于用于出租的房产来说，房客一开始并不一定强调喜欢这些外部环境，可是在他居住了一段时间后就很可能会因为这些环境的舒适、自然、方便而决定长期续租下去，这时候就看出长期价值来了。

买房之后不能影响正常生活

无论对于什么样的个人和家庭，房产投资都是大买卖；即使你很有钱，也可能会想方设法投资多套房产，搞“负债经营”。所以，买房之后不能影响正常生活就是一条铁的纪律。具体方法是：

首先算算你有多少可以用来作为投资的资金，然后减去以下几项费用：购房首付款、房产交付之前和之后每年的供楼款、交房时的水电煤气防盗门购置费、交房后的装修款、家具家电配套款、每年的物业费和取暖费、房产出租前的空置费，在此基础上预留三到五个月的生活费用后，才可以把资金全部用来投资房产。如果可以投资多套房产，也只能把其中的一半的出租收入作为稳定收入来源计算，这样才能确保到时候有富余资金。

任何投资都不能期望一夜暴富

这几年房产价格暴涨，吸引了大批投资者，其中有相当一部分是盲目的，他们的共同特点是希望“一夜暴富”。一夜暴富当然是好事，但如果真的能一夜暴富，背后一定潜伏着巨大的风险。怀有这种心态的投资者进入房市后，最大的问题是会搞坏心态，因为房产投资本来并不是所有人都适合进入的，盲目投资、急功近利很可能会被套牢。

【一本书读懂投资学】

这几年来房产市场非常火爆，传出了许多一夜暴富的神话。但接下来的房产市场投资必然会潜伏着更多风险。你只有了解房产这种特殊商品以及房产投资的特殊性，才能更好地运用这种投资工具获利。

房产投资的风险在哪里

股市中流传着一句“投资有风险、入市须谨慎”的提示语，其实在房产投资中，同样要注意“投资有风险、置业须谨慎”。

房产投资风险主要表现在以下几方面：

短期房价有可能下跌

即使你长期看好房地产市场，认为房产市场的价格是上升的，也不排除短期价格有下跌的可能。这一两年来这种风险已经开始显露出来，一些投资者看到自己买入房产后不久同一楼盘的销售价格就大幅度下跌，还闹出了联合起来要求开发商补偿差价的举动。不用说，这些做法都是徒劳无益的，也是幼稚可笑的。

道理很简单，房产投资作为一种投资方式本来就是有风险的，这就像买股票一样，谁也不能保证你今天买了这只股票后明天价格下跌了还能从上市公司或证券公司那里补回差价。除非对方是欺诈销售，否则很难用法律依据来扳倒对方。更不用说，开发商已经到嘴的肥肉又怎么可能轻易吐出来呢？这是商业规则，和房产行业有没有暴利无关。

不一定保证能抵御通货膨胀

许多投资者把房产投资作为抵御通货膨胀的避风港，可是房产投资能不能担当起这一重任要看两方面：