奇书网

第385章 拉拢（第2页）

这不是一场公开座谈会能谈的吧？

这个小组的全称其实是“cepa框架下互联网产业改革试点小组”，“框架下”三个字，陈学兵也是有意省略。

陈学兵的最终目的，也是把这三个字去掉，那这个改革小组的意义和格局可就完全不同，要直接上升到商务部了。

“额”吴光正犹疑道：“陈总，当初我们谈的是互联网企业进入香港的讨论，你们出席的嘉宾这么多，都准备来香港？我们贸易发展局这边，还有没有其他事项需要准备？”

当初说好了是配合大陆企业的在港发展，他也在香港回归十周年之际交一张投名状，这件事对他惠而不费，可陈学兵的“cepa改革”几个字，让他不得不慎重。

cepa，可是香港经济独立的根本制度框架。

“非也非也。”陈学兵却轻松笑道：“不是贸发局配合我们，而是我们配合吴总，数码港南翼双子塔3-4现在楼空着一半，每月白亏几千万租金吧？我拉大陆互联网公司来填坑，前两年免租，第三年按市价70%交租，九龙仓稳赚不赔。”

他上次在饭局向吴光正提到香港两次「科技兴港」计划，数码港和硅港都变成房地产计划的事。

当时只知是李家的杰作，后来经过调查，陈学兵才知道当初提这事有多么唐突。

这个香港数码港，确实起源于李泽楷。

98年李泽楷提出“亚洲硅谷”概念，搞了一波ppt圈地，承诺引入500家科技公司，近乎免费拿到了香港64英亩（388亩）土地，省了上百亿。

结果规划的17座科技研发中心只建了4座，其余全部改贝沙湾豪宅项目了，承诺引进的500家企业落地83家。

大赚特赚，是肯定的。

不过陈学兵忽略了一个关联方：九龙仓。

2000年，九龙仓大量发布调查报告，揭露数码港住宅利润可达320亿港元，大肆炒作之后，立法会也质疑了，李泽楷妥协，折价出让了数码港项目34%股权，这件事才得以平息。

九龙仓不仅数码港的股东，还承担了数码港很多产业的物业，其中也包括那四栋科技研发中心。

这个房地产计划，九龙仓也是背后的利益群体之一，占比还挺大。

不过正因为这些调查，今日才有具体事项可谈，陈学兵也才确定吴光正并非不敢得罪李家，只看利益大小而已。

他也明白了，当初吴光正为什么这么爽快就同意了开这个会。

“吴总，我查了一下，两栋楼有18万呎空置，月租金是28港元一呎（1平方=10。76平方英尺），一年可是6000万租金啊，我们的互联网企业如果把两栋楼租下来，签了长约，吴总的现金流会多十几亿吧？”

6000万一年，看似不多。

但香港玩的可是超级地租。

想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就像图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。

而2005年香港首只reit基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。

reits基金，相当于众筹一笔钱交给专业团队，团队去买商场写字楼物流园收租，赚的钱大部分强制分给买基金的人。

实际上，reits基金就是地产商自己打包上市的。

地产商把自己的物业打包卖给reits基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。

而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分reits份额，和其他投资者一起分红。

地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。

不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。

不是所有物业都能reits的，必须稳定出租+现金流好才可上市。

只要reits估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。

数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被reits市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。

18万呎空置，也就1。67万平方，才多大？

股安汇金大厦都有5万平方，随便来几个大公司包楼层，1。67万根本不够用，达到满租轻松得很。

满租的楼和半租的楼收益差距可不止一倍，因为满租半租，都得有一个团队来管理，15%的成本，50%收益，最终收益是35%，换成100%收益，最终收益就是85%，收租价值高了2。4倍。

这两栋每年总租金1。3亿的楼，满租纯收益超过1。1亿，在reits市场上可以打包成十几倍，甚至二十几倍年租金的资产包。

“南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你说的是cyberport3-4座？陈总，那不是完全属于我们九龙仓的，里面还有盈科拓展、汇丰。”

陈学兵打断：“不是你们的，你们可以用便宜的价格买下来嘛，数码港这种地方，才能占到大便宜。”

吴光正怔了一下。