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2008 房地产进入白银时代（第2页）

在人口快速向城镇涌动的同时，人口集聚格局也发生了深刻变化。多年来，人口涌动而来，京沪成为人才高地，也让城市的每一个角落都寸土寸金。有限的土地和房子，持续的人口输入和刚性住房需求，即使调控严厉，房价也难以降温。2004年到2018年，北京海淀区的年中均价从4200元／平方米，增长到了88588元／平方米，20倍的幅度（2）。同时，高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离，城市带加速布局，大都市周边地域的房价也跟着一路攀升。

自2017年开始，武汉、西安、长沙、成都、郑州等地先后掀起了以“降低落户门槛”为主要手段的抢人大战。其中最为抢眼的，当属西安。据说地方政府还专门开了一个誓师大会，要取得人才争夺攻坚战的胜利。当时，工作人员就在火车站办公，发现你是外地人，立马会跑上前问：“你想落户西安吗？”只要你说一句“我愿意”，立马给拉到派出所，10分钟之内帮你完成落户。2018年，西安用这样的办法，让超过79。5万人落户。

随后有更多的三、四线城市，甚至是一线城市加入了抢人大战中。

“西安速度”释放出强烈的信号，人口或者人才正在成为城市竞争的高地。这背后的逻辑是在中国制造人口红利渐失的大背景下，拥有足够的劳动力才是产业崛起、地方经济发展的竞争筹码。当然，房地产经过一轮奔涌发展，每一个落户的人都在解决房子库存，甚至催生了新一轮房地产繁荣，进而推动了GDP的增长。根据统计局公布的数字，2018年全年，在全国70个大中城市，西安新房价格同比涨幅排名前五，其中有几个月，还跃居到了第二位。

除了人口的流入和聚集，人口减少的地区同样令人瞩目。在2001年至2010年，人口减少地区主要集中在中西部。2011年之后，东北地区人口减少日渐显著，无论是核心城市还是周边地区无一例外，在全国人口净流出地区的排名中当仁不让地坐上了头把交椅。三亚因为宜居，一度成了东北人的“天下”，还被人笑称为“黑龙江省三亚市”。

东北部地区人口持续减少，除了产业发展停滞，经济增速不断下滑外，给普通百姓带来的更为直观的感受，就是房价的下滑。黑龙江的煤城鹤岗，因为房子几万块钱一套，一度成了“网红”。

房地产史就是人口流动史，一点儿都不夸张。

仅有这种人口流动带来的需求是远远不够的。只有需求配上足够的购买能力，或者货币金融体系支撑的时候，才能是有效的。从2008年到2018年，大众财富显著增长，我国城镇居民人均可支配收入从15781元增长到39251元，翻了一番多。显然，这仍不足以跑赢房价上涨的速度，银行的贷款支援是将人们对“安居乐业”的渴望转化为真实购买的关键推动力。

曾经有个段子描述了中、美对超前消费的巨大差异。中、美两位老太太去世后相见了，各自发出了感慨。中国老太太说：“攒了一辈子钱，终于攒够，可以买房子了，但生命结束了。”美国老太太说：“我为了住上一个新房子，还了一辈子银行贷款，钱还完了，生命也结束了。”

现在绝大多数在城市买房安家的年轻人，都成了美国老太太。房子也成了每一个家庭的主要财富载体，房地产的兴衰已经和国民的生活状况牢牢地捆绑在了一起。

当然，房子和金融的联系，不仅仅表现在个人的房贷上，它还是重要的资产配置的选择，是金融杠杆运作的基本盘。

房子，金融标的！

2008年秋天，处于美国金融资本市场顶峰的“摩根财团”后代们，经历了史上最大的不安与动**。贝尔斯登和美林，在美国政府和美联储的策划安排下，分别被摩根大通和美国银行紧急收购。历经了一百五十年风雨的雷曼兄弟并没有得到监管层同样的眷顾，无奈宣布破产。剩下的两家——高盛和摩根士丹利则放弃了投行模式，转型为传统的银行控股公司。美国五大投行的结局尘埃落定。

这场由房地产次级债所引发的金融危机，从一开始就将金融和房地产捆绑在了一起。

为了应对经济可能的下滑，美联储多年将利率维持在一个极低的水平，并鼓励人们贷款，通过刺激消费来促进经济增长。到了2000年以后，美国迎来了金融更加自由化的浪潮，监管层在放松管制的过程中，贷方不断降低信用要求，开始大量地向信用记录和收入状况在正常情况下难以获取贷款资格的人提供抵押贷款，这些被称为“次级借款人”和“次级贷款”。越来越多的美国人因此获得了买房的能力，房产的售出速度大幅提高，房价一路直上，房地产的非理性繁荣扑面而来。

另外，在资产证券化的普遍操作下，贷方为了分散风险，以证券化的手段将收款权利转让给他人。当一个金融机构拥有成百上千这种权利合约时，就可以发行MBS（抵押支持债券）。这些债券作为金融产品流向普通的个人投资者，也有可能被继续打包成更加复杂的金融产品销售。作为抵押资产的数千万个抵押贷款协议以及它们背后房子的价值、购买人真实的偿付能力就成了这一切得以循环的基础。

到了2008年，房地产泡沫膨胀到极点，无力偿还贷款的次级借款人变得越来越多，这场“次贷危机”的多米诺骨牌第一张倒下。贷款机构开始变得谨慎，让整个循环链条中的资金绷得一度断裂。众多的抵押贷款协议成了“有毒资产”，因持有了大量迅速贬值的债券，贝尔斯登、雷曼兄弟这些顶级投行开始摇摇欲坠，恐慌情绪在整个金融系统中散播，最终引发了席卷全球的金融危机。

2008年的中国，金融和房地产还没有发生如此紧密的互动和渗透。金融之于房地产，还更多体现在银行直接向个人提供的消费信贷，对房地产商直接发放的企业信贷上。关于房地产的政策手段，也大都是以此为着力点进行住房信贷的调控。

随着房价的一路上涨，房地产的投资属性越发显现，金融机构显然不会忽视其中的获利机会。更重要的是，2008年之后，我国展开了轰轰烈烈的金融创新浪潮，银行、证券、保险、基金等监管政策大力度放开，金融的混业经营快速活跃起来。通道业务、嵌套业务、非标资产都在表外涌现，并通过层层打包，加着杠杆，以理财和信托等方式展现给大众。“只涨不跌”的房地产自然成了这一系列眼花缭乱的金融产品的基础标的。从土地购置、房屋规划、建筑到最后的个人房贷，整个房地产链条的各个关节，无一例外，都出现了不同程度的金融化。

即使中规中矩、受到严格监管的表内业务，也是持续上升。全国金融机构中，房地产贷款余额占全部贷款余额的比例，在2014年为21。3%，2015年为22。4%，2018年为28。4%，更大的看点还是表外部分。银行为刺激消费，推出了消费贷，尽管严格监测了借款人的资金走向，但流向房子的“首付”比例依然不在少数。一些P2P公司干脆直接经营起了“首付贷”业务。在“地王”频生的年代，巨额的购地资金，自然也少不了各类金融机构变换着名目、七绕八绕后地偷偷输血。而那些在建的房产，甚至商业地产中的意向入驻品牌商协议和应收租金都被打包成信托计划或理财产品。

近些年，有一股重要的力量改变着金融格局，对房地产的影响更加硬核。这就是低成本、大规模、长周期的保险资金，和房地产的大资金需求简直是“天生一对”。随着保险投资的监管松动，保险资金联合房企拿地、二级市场举牌上市房企、通过信托子公司入股地产项目，以泰康为代表的一众保险公司，还做起了养老地产的生意。

2015年，“万宝”之争轰动一时。宝能及其关联公司多次在二级市场举牌万科，很快控股比例就达到了22。5%，直逼万科管理层的控制权。王石批评宝能“历史信用不足、能力不够，不欢迎其成为第一大股东”。这场中国A股市场历史上，规模最大的一场公司并购与反并购的攻防战引起广泛争议，更何况争夺的对象还是万众瞩目的房地产优等生——万科。人们对万科不稳定的股权结构争论不休，但让大家一致好奇的是，这场“蛇吞象”式的交易，宝能系的资金从哪里来。前期进场的是宝能系所掌控的前海人寿的保险资金104。2亿元；之后券商资金接棒，宝能自有资金39亿元，以1∶2的杠杆撬动券商资金78亿元，合计金额117亿元；最后银行理财资金入场，组成约232亿元的资管计划购买万科股票。

一时间，金融资本纷纷入场房地产。这两个在中国所有行业中利润率稳居前列的行业就这样在众人的注视下走到了一起。从金融产品的操作层面到股权控制都紧密地关联。房企也开始积极地拥抱金融，争相参股金融机构，或者发展金融板块，形成了以房地产为核心，金融和投资为两翼的普遍模式。

2008年之后的几年，美国次债引发的金融危机的余波还没有退去，以房地产的各个环节为标的的金融杠杆越加越大，影子银行达到百万亿规模，很快金融的安全和稳定的重要性，就超过了金融创新，成为管理层的首要目标。

泡沫，谁来造？

如果说人口流动带来的真实需求，是房地产兴旺的根源。那么推动房地产价格攀升，甚至走向泡沫的，少不了各路资本集结下“炒”的力量。而这背后，是土地财政下面粉贵而后面包贵，是地方钱袋子的依赖，是众多民间资本的无处安放，是国资军团的奔“钱途”而来。这些因素相互作用、相互叠加。最终房地产不仅关乎着人们的安居乐业，甚至影响到国家的金融和社会稳定。

当一个商品具有了稳定上涨的预期，各路资本很快就会蜂拥而至，推波助澜。在我国的房地产进程中，房子一次次刷新着中国人对于获取爆炸性财富的认知，“炒房团”进入人们的视野。

率先登上历史舞台的，当属温州炒房团。

2001年8月，在温州到上海的火车上，有三节车厢里坐满了温州人，他们不为旅游探亲做生意，而是在《温州晚报》的组织下，专程到上海来买房。在上海市政府的热情安排中，温州人砸下了5000万元。两个月后，又一拨温州看房团来临，成交8000万元。就这样，一批又一批的温州人踏上了北上的火车，不断刷新的金额引爆了大众舆论。

温州炒房团的身影开始遍布全中国，他们的“战略路线”甚至精确到每一个城市。擅长抱团取暖的温州人，通过众筹，拿上几个亿的资金，开拔到了一个个热点城市，炒房团的构成也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。炒房的方式也从购买房子本身，到介入地皮的买卖、接手资金不足的烂尾楼盘，甚至拿下整个小区，然后做局哄抬房价。

当然，温州炒房团只是中国房地产二十多年的进程中，炒房大军的一个缩影。房地产所带来的收益，甚至数十倍于其他行业，任何资本都难以拒绝。在房价疯狂上涨中，每一个你我都主动或者被动加入了这场波及众人的保值增值的大事件中。

如果说温州资本代表了民间力量对财富的逐利，那么以中央企业为代表的国家队入局，则从源头上添了一把火。“四万亿”的安排中，国有企业的货币极度充裕，它们开始按照政策安排，开工“铁公基”，布局关键性领域，也夹带着私货，不能免俗地奔向“钱途”，进入了房地产。

2009年，中央企业在全国各处拿下地王的消息频频传来。中化方兴以40。6亿元的天价，将北京广渠路15号地收入囊中；中铁置业在三亚市迎宾路上，以近2。3万元／平方米的价格造就了海南新地王；中海地产在上海普陀区，砸下了70。1亿元，创造了平均楼面地价为2。2万元的新高度；中泽置业在北京奥运村，以超出底价1。2倍多，刷新出1。5万元／平方米的楼面价。而这些房地产企业的背后是中化、中铁、中建筑、中国电子等著名央企。要知道2009年，上海普陀区和北京奥运村的平均房价都仅仅为1。6万元／平方米上下的水平。“面粉”已经贵出新境界，几年之后，这些地王上竖起来的“面包”价格攀升是必然的道理。