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2008 房地产进入白银时代（第1页）

2008　房地产进入白银时代

2008年，对中国而言意义特殊。

这一年的春节，肆虐大半个中国的南方雪灾阻断了道路，数百万人滞留在天寒地冻的回乡之路上。5月12日，四川汶川发生8。0级强震，约6。9万人遇难、1。8万人失踪、37。5万人受伤，“多难兴邦”出现在了震区教室的黑板上。这是大悲大喜的一年。8月8日，北京奥运会开幕，中国夺得51块金牌，奖牌数正好100枚，成为历史之最。

9月15日，大洋彼岸的著名投行雷曼兄弟宣告破产，一场席卷全球的金融危机也蔓延到中国，波及几乎所有产业的走向，甚至每一个人的成长轨迹。10月，我国股市从6124点的高位一路“跳水”到1664点，前所未有的跌幅，引发了集体恐慌。经济三驾马车之一的外贸遭受重创，多年来首次出现负增长，高达60%的外贸依存度导致我国GDP增速腰斩，“物美价廉”的中国制造进入低迷期，大量工厂流水线上的工人失业。此时，仍旧以传统服务业态居主导的服务业，还没有显示出令中国经济升腾的力量。

在各国政府的集体救市中，我国也很快拿出了应对方案。2008年11月，国家出台了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长”的十项措施，加快以铁公基、灾后重建和保障性安居工程为主的投资，振兴经济。这项计划共计需要投资四万亿元，因此被人们简称“四万亿”刺激计划。很快，2009年年初，信贷大幅放量，金融机构各项贷款余额同比增速出现了34。44%的峰值，大量的货币流向了国有企业，又通过它们进入了基础设施、房地产领域。

此前已经受到严厉调控的房地产企业，在金融危机的风暴下，大都到了奄奄一息的地步，但在高强度的信贷支持下，资金链难题迅速缓解。众多央企也带着无处安放的货币进入房地产市场，流动性极度充裕，地王层出不穷。房地产开发商继续跑马圈地，埋下了日后高库存的祸根。而钢铁、建材等上游产业也快速复苏，开启了新一轮产能扩张的浪潮。此后，尽管调控力度不减，房地产还是在人们的刚需、货币的催生和投机的驱使中，一路上涨。

然而，2008年之后的房地产，正逐渐告别粗放型的野蛮扩张，褪去“黄金时代”狂奔的底色，并在产业化、标准化和服务化方面精雕细琢，进入被人们称为“白银时代”的十年。改变了众多行业走向的互联网也没有“放过”对房地产的雕琢，尤其是在服务环节，互联网发挥整合能力、平台优势、智能体验，也催生出房产服务新方式。

拐点？并没有

2008年，对中国房地产而言，颇具有戏剧性，可谓冰火两重天。而冰火之间的转折点正是政策的重大变化，一如往昔。

1998年，我国取消了福利房分配政策，这个被誉为“开启中国房地产发展的根本性制度”，让房地产开始向以商品房为主的全面市场化进军。2002年，土地招拍挂政策开始实施，堪称“第二次土地革命”的制度突破，一众房地产企业开始名正言顺地“拿地、盖房、预售、回钱”。数万家开发商在各自区域内拓荒，草莽生长。

随后，2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（业内称为18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出对符合条件的房地产开发企业和开发项目加强信贷支持力度。

其中包含了两个重要信号。

一是国家对房地产开始“真金白银”的支持，银行所提供服务的对象从房地产商，也延伸到了普通购房者，甚至于中间的投机者，由此赚得盆满钵满。从此，房地产和金融就再也没有分开过，当然货币政策也成为房地产调控的主要手段。

二是房地产“牵一发而动全身”的地位确立。有研究表明：1元钱投入到房地产业中，可以激活128元钱的国民经济。房地产业所能影响和带动的产业，上到钢铁、水泥等大宗商品，下到硬装软装、家电家具、厨具卫浴、搬家保洁，估计不少于60个。房地产真正开始了蒙眼狂奔。土地升值，地方政府财政充裕，市政建设如火如荼，城市面貌日新月异，又进一步推动了房价的高歌猛进。因为巨大的需求或者投机，这一切都稳定地攀升在正向循环中。一个个创富神话被缔造，高收益成为行业的代名词，人们称之为中国房地产的黄金时代。

万科作为最牛的房地产企业，此时已经完成由多元化向专业化的转变，并将主业集中于住宅领域。2007年，中国股市一片繁荣中，万科的市值达到2000多亿元，比美国最大的4家房地产公司市值之和还要高出50%。

一业兴，百业旺，房地产带动了中国经济极大发展。从2003年至2007年，是我国GDP两位数增长的时代。经济增长带给人们财富，这又极大地促进了“安家”的需求，房地产经历着辉煌的黄金时代。

这中间也不乏炒地皮、炒钢材、炒房团，令房价飙升，房地产一度过热，并招致了一轮又一轮的调控。到了2006年前后，房价问题再次成为全社会的焦点，“国六条”“十五条”调控相继出台，密集又严厉。就像此后十多年一样，政策调控没有停止房价攀升的步伐，却严重影响了房地产商的现金流。与此同时，在人们的习惯性思维中，房价上涨是对房地产业的利好因素，开发商们非理性集体亢奋，并集中体现在土地市场的交易中。2007年，“面粉一度贵过面包”，土地流拍在各地上演，珠三角地区的房产交易量出现缩水。

总有一些清醒者。

这一年的年底，一场关于房地产是否已经进入“拐点”的争论展开。

房子和每个人息息相关，因此，房地产的企业领导人，相比于其他行业更受瞩目，明星大V尤其多。作为“92派”的代表，万通六君子之一的冯仑用“段子”精辟地针砭时弊。王石的个人魅力比其管理水平还要“吸粉”。自称“小潘”的潘石屹和张欣的故事被很多人熟知，生活上的亲密伴侣，事业上的互补伙伴。他们的一言一行，都成了吃瓜群众判断房价走向的“证据”。

2007年年底，王石率先抛出“拐点论”，认为房价持续快速上涨，到了需要调整的阶段，并在珠三角全线降价，业界哗然。此举还催生了一个奇葩的群体，即“退房团”。由于资产缩水，老业主们冲砸万科售楼处，甚至用送花圈、撒纸钱、念悼词的过激方式，哀悼“万科丧失商业诚信”。潘石屹则是坚挺房价的代表，他坚信房价依旧会平稳增长。

但谁都抵抗不了市场的真实和残酷。到了2008年，一众开发商齐刷刷地从遮遮掩掩的“暗扣”变成“明折”，但还是遭受了史上最冷的“金九银十”。土地端囤地造成的高成本，销售端资金回流乏力，两端挤压下，资金链困境显而易见，一众房地产商濒临倒闭。日后成为中国房地产NO。1的恒大，原定于3月的IPO计划推迟，几乎“奄奄一息”。这给跟在其后，要在资本市场努力一把的数十家中国房地产公司，无论是在资金上还是心理上都造成了巨大的影响。潘石屹说，“未来一百天是很多房地产公司发生剧变的一百天”，即著名的“百日剧变论”。

10月，金融危机到来，中国政府很快拿出了应对方案。一个月后，“四万亿”救市计划实施，国务院常务会议部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，要加大保障性住房建设力度，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励住房合理消费，还对地方政府“要负责稳定楼市”明确了属地责任。很快，来自银行的“雪中送炭”，让开发商们的资金难题迎刃而解。2009年，房地产拉动着上、下游产业，让中国经济率先走出了金融风暴。

2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，中国房地产走出了一条V形反转的醒目轨迹，其中冷暖已是几度轮回。2007年房地产市场的亢奋，一定程度上脱离了真实的购买力，即使没有金融危机的冲击，2008年的调整也难以避免。然而，有了金融危机，在庞大的救市刺激下，一批“富贵险中求”的企业被救活。

爆炸式的城市化进程，人多地少的基本国情，这个年轻的行业骤然承担起为数以亿计的城市家庭提供住所的重任。粗放野蛮的生长模式，高杠杆、高周转快速发展的思路，短期内难以被放弃。2008年，还是成了房地产发展的一个分水岭，在“史上最严厉的”一轮又一轮的调控中，传统的生产手段和发展模式，终究难以为继。此前，我们看到的是大地回春之后的百花齐放；此后，将上演的是大浪淘沙之后的王者归来，房地产也进入了“从量到质”的白银时代。在市场达到存量见顶之前，人口涌动中的刚需、各路资本的炒作和投机，依然会推动着房价保持上涨的趋势。

这些构成了此后十年中国房地产的复杂性。

房价！刚需！

万科的年报一直都很出彩，尤其是《致股东》的部分，不套路，真诚又华丽丽地专业！下面这段话，万科在年报中表达了多次。

“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必需的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。对于行业经营环境而言，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。同时无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。”

是的，只有真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的根本原动力。中国房地产从黄金时代到白银时代，甚至于到了被称为青铜时代的2018年，对于居住需求的挖掘和满足都是根本。这和所有的行业，别无二致。

中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，行政区划的变化、城市人口自然增长、农民工进城及子女的扎根、乡村学生进城，构成了人口迁徙下中国城市迅速扩容的画卷，又在西部大开发、中部崛起、长三角经济带、环渤海经济圈的带动下，大城市快速涌现。这给中国住宅行业带来了历史性机遇。

从1998年至2018年，中国城镇人口增加了4。15亿，占目前中国城镇人口总数的50%左右，这是什么概念呢？相当于二十年的时间，中国增加了一个1998年版的中国城镇规模。这背后意味着强大需求，对住房的需求。乡村迁徙大军中，乡村学生和农民工是两大主力。他们怀揣梦想进入城市，落地生根，实现身份的转变，成为城市建设和发展的重要力量。2011年至2018年，农民工进入城镇年均约288万，乡村学生进城约654万，占到城镇人口增加量的46。7%（1）。房子于他们而言，更加刚需。