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千年激荡说地产 从居大不易到居易（第2页）

今人意想不到的是，虽然那时的货币政策如此宽松，可2003年之前房地产市场并无多大起色。因为，绝大多数人的意识里买房要用全款，即使借钱也要跟亲戚朋友借，至于从银行贷款，那更是从来没想过的事儿。也就是说，人们只知道住房有商品属性，却从未真正意识到住房有金融属性——买房是可以用杠杆的。

1998—2015年存贷款基准利率走势图【来源：根据公开数据整理。】

我们分析过中国财富的四次浪潮，遗憾的是，这个金融意识尚未觉醒的时代，人们丝毫没有考虑过货币的时间价值，更不用说房价上涨之后的资本利得，尽管1978—1998年物价指数已经上涨了很多倍。

请一定记得，资本最能认清当下。

想知道哪个行业最赚钱，看看新增银行贷款流向哪个行业就知道了，各上市银行都会公布年报，相关数据一查便知。

宽松的货币政策之下，资金总要寻找新的出路，最简单的就是与当下最赚钱的产业结合。答案不言而喻，全国范围内，资金最好的出路自然只有房地产。商品房的销售额从1998年的2513亿元增长到2003年的7955亿元，2003年年底个人住房抵押贷款余额超过了1。2万亿。

信贷催化之下，中国房价飙升自2002年开始，2003年迅速上涨的趋势已经非常明显了。房价涨幅震惊了国人，人们终于开始意识到原来房地产价格涨幅可以这么快。

最重要的是当下。

如此涨幅，相当一部分人认为房价已经到头了，不但不可能再涨，反而很快就会下跌。更有人认为，2003年前如此便宜都没有上车，上涨之后上车岂不是很亏？当下已经亏了，还不想承认？不懂得敬畏，希望市场按照自己的想法运行，最终逆势而动，失误也就在所难免。

判断一个城市的房地产价格，任泽平曾经提到过一个方法：短期看金融，中期看政策，长期看人口。这种说法有一定道理，但还是有点学术化了。看待一个城市的房价不需要分短期、中期、长期，只需要看准当下，当下最重要的是房地产信贷政策：如果房地产信贷政策放松，短期内就会迅速上涨，等到中期和长期黄花菜都凉了。从金融属性来讲，房地产之供需，很大程度上是货币供需决定，而不决定于房屋库存、土地供应。还有一个方法判断当期市场供需，如果新房市场供应以大户型为主，请别轻易幻想房价会下跌；只有小户型成为新房主流，房地产市场供需才可能趋向于饱和。只要市场供应以大户型为主，就证明这种产品还是奢侈品，旧时王谢堂前燕，还没有飞入寻常百姓家。

2007年的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸，惊涛骇浪之下，原本火热的中国房地产市场突然遭遇滑铁卢，2007年深圳二手房均价由12358元下跌到2008年的10091元，跌幅高达22。46%——信心原来比金子更加珍贵。

严格来说，2003年以来的房地产上涨只在2008年出现过数月下滑，原因是外部冲击。当年，四万亿的救市计划出台，货币、金融政策转为宽松，仅仅数月，房地产市场就换了人间。

2009年房价和经济见底回升，土地市场再次火爆，政府关注到了房价过快上涨的局面，即便对开发商征收土地增值税仍未抑制行情的火热。巨大的价格上涨空间必定带来巨额的利润，虽然房价的涨幅最多十几个百分点，但房地产市场自带杠杆，利润会成倍放大。钱不是谁都可以赚的，最起码在房地产这样一个重资本的行业，行业集中度一定会提高，小炒房客、小开发商一定会被挤出市场。

巨大的利润吸引了众多房地产开发企业介入，一些央企、国企开始凭借自身融资优势，在土地拍卖市场一掷千金。2010年，中国兵器集团、中国烟草总公司这样的央企巨头在北京频频拿地。

土地拍卖市场和商品房市场是自由竞争的，谁的资金优势更大，谁就是胜出者。高高在上的央企放下身段在房地产市场与成千上万家房企拼杀，最终杀出一条血路，迅速建筑出了自己的“护城河”，而这样做的结果是，土地拍卖市场频频涌现多个“地王”。

结局显而易见，整个市场的集中化程度更高了。面粉涨价了，面包必然涨价。土地一级市场的火热，促使房价在2010年进一步上涨，如此又会吸引更多资金进入房地产行业。如此循环。

从城市规划、城中村及棚户区改造，到拆迁开发以及商品房的销售，行业的门槛越来越高，一些房地产企业只能将业务下沉到三四线城市，避免在一线城市与这些巨头竞争。小开发商的日子越来越不好过，有的苟延残喘维持生计，有的只能被迫退出市场。

2010年出台更加严格的宏观调控措施，简单一句话总结就是各种“限”：限制二套房贷首付不低于40%，贷款利率严格按照风险定价；随后要求二套房款首付比例提高到了不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1。1倍；首套面积超90平米，首付款不得低于30%。即使如此，房价依然像一匹脱缰的野马，资金迅速聚集到房地产行业，哪怕是五线小县城，塔吊林立，鳞次栉比。

2011年出台的“国八条”更加严厉，但犹如扬汤止沸，市场依然持续火爆到了下一年。根据国家统计局当年发布的数据，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16。2%，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13。2%。2012年12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。【来源：《青海金融》，2018年2月18日。】

一轮又一轮的调控，最终的结果是房价越来越高。从2014年开始到2015年，全国46个限购城市除了北上广等5个城市外几乎全部取消限购。2015年是房地产市场最火爆的一年，当年有5次降准和降息动作，放水力度前所未有，全国住房中长期贷款直接从2014年的2。23万亿增长到了4。2万亿，几乎翻倍。

从2014年到2017年，一二线城市的房价几乎翻了一倍。以北京为例，根据安居客的数据显示，2014年9月北京房价为36722元，到了2017年3月达到了61613元，涨幅高达67。82%。

楼市的火爆持续到2017年的“317新政”，认房又认贷：首套住房首付比例为35%、二套为60%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款……新一轮更加严厉的调控措施出台，火热的市场在短期急转直下……

回顾一千多年来的房地产市场发展之后，我们至少可以得出以下结论：

第一，房价之所以一直上涨，除了经济的增长必然带动物价上涨的因素外，根本原因是土地的稀缺性。在经济发展对土地需求变得越来越大时，土地一级市场掌握在政府手里，政府可以通过调节土地的供应控制土地的拍卖价格，进而影响房价。一级市场越垄断，整个产业的风险才越小，利润也越容易最大化。

第二，房价整体处于“调控——上涨——再调控——再上涨”的周期中，在城市化进程完成之前，这种趋势不会结束。所以，那些看跌房价的死空头们，无非是没有搭上这辆财富的列车，想看房价暴跌的笑话，殊不知三十年来房价整体上一直在上涨。

第三，房地产行业作为一个产业，与其他产业没有任何不同，它的终极任务是为国民经济的发展和社会稳定服务。当它的发展影响到这个目标时，调控政策就会出现；当经济和社会发展的目标需要它时，扶植政策就会出台。无论调控和扶植，房地产业服务国民经济和社会稳定的大目标都没有变过，在找到新的替代品或矛盾彻底不可调和前，这一方向未来也不会变。

回归历史是为了洞察未来，那么，未来房价还能涨吗？

首先要明白，房价的高低从来不是由租售比、空置率、人均收入这些指标决定，而是由高收入人群的平均收入水平决定。

现实的情况可能比“二八定律”更残酷，君不见招商银行1%的金葵花客户贡献了80%客户存款。同理，房价也是由少数金字塔尖的精英人士的平均收入水平决定，相对于13。9亿人口，哪怕高收入人群的比例只有1%，1390万拥有高净值财富的人口，可以任意抬高任何地方的任何价格水平。

核心城市、核心地段、核心地产永远是稀缺资源，在供需矛盾下，地价一定会上涨。富豪手里不差钱，这种稀缺地产有限，有钱也买不到怎么办？只能向周围外溢，从市中心溢出到郊区、二线城市、三线城市……

谁也不能准确预知未来，我可以明确地告诉大家，未来富人会越来越多，对资源的垄断性会越来越强，二三十年内房价不会出现大的下跌。

有人说房地产税的出台必定对房价造成重大的冲击，其实未必。任何一种税收出台的最终目的都不是打压某个市场，而是增加财政收入的手段。如果这个市场没了，收入从哪里来？政府之所以对房地产市场进行调控，从来都不是希望房价下跌，而是不希望房价在短时间内上涨过快，破坏了社会稳定。

最后，我想提示一下房地产未来的风险。房地产最大的风险不是房价涨跌，而是流动性风险——卖不出去。

现在的房价真的很贵，确实如此，但大家要知道，房价从未便宜过。那么，如果想买房，应该去哪里呢？