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千年激荡说地产 从居大不易到居易（第1页）

千年激荡说地产：从“居大不易”到“居易”

我们说最重要的是当下，但从来没说过不注重历史。

一个人、一个市场有着怎样的历史和当下，就会有怎样的未来，市场如人生，答案都在历史的轮回中。

看清历史，做对当下，未来才会改变。

房子贵并不是我们这个时代的特例，历朝历代，哪怕是文景之治、光武中兴、贞观之治等盛世都存在这个现象。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，可见自古至今天下寒士住房并不宽裕，所以诗圣杜甫才会有这样的感慨。

嫌房子贵不是杜甫的专利，更有名的当属名字自带房地产的白居易。贞元四年（788年），十六岁的白居易兴冲冲地来到长安，去拜访名士顾况。顾况打量了一下面前这位初出茅庐的小伙子，居然叫“白居易”，立刻来了灵感——打发他回去的灵感，成就了流传至今的房地产市场名言——长安米贵，居大不易。

接着，顾况翻开白居易的书稿，立即被毛头小子的诗词“离离原上草，一岁一枯荣”所折服，马上改口：“道得个语，居即易矣。”【唐·张固《幽闲鼓吹》。】

顾况的眼光很精准，这位年轻人29岁就中了进士。请注意，如今就算是清华北大的本科生也千万不要以“金榜题名”自居，让人家笑没文化。金榜题名只说进士，进士数年一考，每榜最多不过三四百人，岂是清华北大能比？

顾况的眼光虽然好，现实更残酷。人中之龙、32岁就当上校书郎的白居易，堂堂六部官员就租住在一个叫“常乐里”的社区，鼎鼎大名的文豪有时候很羡慕背着房子的蜗牛和有洞可以藏身的老鼠。有诗为证：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫；长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。”36岁那年（公元808年），白居易升任左拾遗兼翰林学士，新婚宴尔，还是没买房。就在浓情蜜意之际，老婆提议买房，白居易只有才华没有钱，大笔一挥又写了一篇《赠内》，可作无房者之心灵鸡汤：“我亦贞苦士，与君新结婚；庶保贫与素，偕老同欢欣。”此后，白居易一直租房生活，有了孩子后从“常乐里”搬到了“昭国里”，后来做到地方大员忠州刺史，仍旧是无房户。估计妻子白杨氏忍无可忍，伟大的诗人才在老婆的最后通牒下，勉强在“新昌里”买了一套二手房。

白居易并非唐朝地产业高价孤证，中晚唐古文运动的奠基者、唐宋八大家之一的韩愈，官至吏部尚书、伯爵，曾作了这样一首不同于陆游的《示儿》激励下一代奋斗：“始我来京师，止携一束书；辛勤三十年，以有此屋庐。”意思是自己为官三十几年才买得起一套房。

除了大唐帝国，中国古代经济鼎盛非两宋莫属。北宋仁宗年间，中国人均GDP已经高达2000美元以上，这个指标直到2007年才被超越。但是，两宋的房子可不是《知否知否》里的重重院落。所谓“寸土寸金”的说法就是从这个时候来的，时人著《李氏园亭记》如此记载：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价。”

寸土寸金到什么地步呢？

苏轼、苏辙与其父苏洵，唐宋八大家有其三，无论从哪个角度，苏家都是豪门世家，然而，堂堂“三苏”豪门世家居然在都城开封买不起房子。“三苏”中苏轼文名最盛，而苏洵职务最高，哲宗年间官拜门下侍郎，如此家室、如此成就，可苏家的住宅居然在开封的卫星城许昌——那个时代可没高铁。

白居易、韩愈、“三苏”都是不世出之人、名垂青史的文豪，如此人物从“居大不易”变成“居即易矣”也费尽移山心力，何况我辈？可见，自古至今经济繁华地区买一所房子都不是一件容易的事儿。

富人如此，穷人又当如何？

大家在老村落里见过土坯房，那不是古代的住房，更真实的情况是，连土坯房都没有，一家几口人只能挤在一间房里。所谓“房间”，就是在房顶和地面之间加一层，做成小复式的模样。

床不够睡怎么办？箱子、柜子拼成小床让孩子睡【清·陶毂《清异录》记载：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。”】。

古代是这样，二十年前房地产没有暴涨的时候就更是这样。

今天北上广深的“漂族”抱怨房租高，可曾想过2000年贺岁片《甲方乙方》中那个没有房子的中年人？

剧情交代，他是北京人，却始终住在宿舍，他和妻子一辈子的梦想就是有套自己的房子，而这个梦想直到妻子去世也没有实现。换言之，大家今天尚可望房兴叹，而当年就连买房、租房的去处都没有，否则《甲方乙方》里那位也不至于去借葛优的房子实现梦想了。故事的结尾，女主临终时留了一句“不遗憾了”，可是，那套房子也只是个一居室。

二十年来，我们的住房一步一步宽敞明亮，生活配套设施一步步好起来，房价也一点一点高起来。于是，我们感到了痛楚。

因何痛，又痛在何处？

“以古为镜，可知兴替”，不如回顾中国房地产二十载兴衰史，方知过去二十年中每一天都是“买房的当下”，都有春日早起的机会。

1994年之前，在国家、单位统包的体制下，房子唯一的属性是居住。有人回忆那时的人们不发愁买房子的事儿，因为有单位、国家分配。至于是不是这样，咱们不必提起，历史已有公论。

随着经济的发展，矛盾越来越突出。一方面，财政、企业压力越来越大；另一方面，城镇化的路程是不可阻挡的。随着城市居民增加住房的需要不断提升，全国城镇人均住房面积居然由1950年的4。5平方米下降到了1978年的3。6平方米，还有一半城镇人口是缺房户。情况就摆在这里，问题是如何改？答案肯定是市场化。

任何市场化改革，核心都是承认市场定价功能。具体到住房来说，就是承认住房的商品属性，明确产权。一旦明确了产权，住房就要靠市场交易，而住房又是衣食住行中最昂贵的一种商品，必然要依靠杠杆；一旦杠杆出现，住房的金融属性也就被同时明确。

金融属于典型的双子座，一半是海水一半是火焰，运用得好则可以提高资源配置效率，运用不好则会造成风险，直至引发密西西比泡沫【经济学家AdamAnderson在1787年记录的法国股票市场投机风波：法国股票自1719年5月开始从500里弗尔连续13个月上涨到10000多里弗尔，涨幅超过了20倍。1720年5月法国股票指数开始崩溃，其后13个月跌幅为95%。】一类的危机。

无疑，住房市场化改革是成功的，这就像打开了阿里巴巴宝库，不但解决了全国范围内的住房困难，更重要的是凭空赋予了人们一笔财富，拉动经济的各种产业开始随着房价上涨而腾飞。

就在这个时候，1997年东南亚金融危机爆发了。

今天人们所不知道的是，房地产在1997年东南亚金融危机中曾为中国经济立下过汗马功劳。索罗斯一人战一国，亚洲四小龙经济大幅下挫，甚至日本、韩国经济也深受其害，而中国得以独善其身，很大程度上要归功于房地产。

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，住房分配制被彻底丢进故纸堆，住房社会化、商品化、分配货币化逐渐成为主流，号称亚洲最大社区的北京天通苑小区、回龙观小区就是在1998年正式落成。

道理很简单，要想迅速拉动经济，就需要最大的投资、消费（危机期间外需不振），住房既是最大的消费，也是最大的投资，又是人们的必需品。此情此景，振兴房地产，国家得益、个人得实惠，何乐而不为？

有了支持房地产业的动力，货币政策随即跟上。从1998年到2003年，货币政策明显带有宽松性质。1998年开始施行稳健的货币政策，当年取消贷款限额，三次降息释放流动性，两次降低存款准备金率，以窗口指导的形式支持与住房和消费信贷相关的金融服务。到了2001年，中国广义货币余额达到15。8万亿，人民币贷款余额为11。2万亿元，同比增长11。6%。